不動産の相続登記は自分でもできる！必要書類の集め方と手続きの流れ

はじめに

不動産を相続した際、必ず直面するのが「相続登記」の手続きです。相続登記は、これまで任意とされてきましたが、2024年4月の法改正により義務化されました。

相続を知った日から3年以内に申請を行わなければならず、「司法書士に依頼すると高くつくのでは？」「そもそも自分でできるのか？」と迷っている方も多いでしょう。

しかし、手続きの内容を理解し、必要な書類を揃えて正しく進めることで、専門家に頼らず自力で行うことが可能です。

本記事では、不動産の相続登記を自分で行う方法と手続きの流れを解説します。

第1章　不動産の相続登記は自分でできる？

時間と労力を惜しまず、ひとつずつ手順を踏めば、特別な資格がなくても自力で相続登記の手続きを行うことは十分に可能です。

費用の面でも大きな節約が見込めるため、まずはどこまで自分でできそうかを判断することから始めてみましょう。

1-1　相続登記ってどんな手続き？

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を、相続人の名義に変更するための登記手続きです。

不動産登記簿に記載されている所有者情報を更新することで、法的にその不動産の所有権を明確にすることができます。相続登記を済ませていないと、不動産の売却や担保に入れるなどの行為ができません。

また、将来の相続時に相続人が増えることで手続きが煩雑になり、トラブルの原因になる可能性があるため、早めの対応が大切です。

1-2　2024年4月より相続登記が義務化に

これまで相続登記は任意の手続きでしたが、法改正により2024年4月から義務化されました。

不動産を相続した場合、自分が相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科せられることになります。

相続登記の義務化は、名義変更がされないまま放置される不動産、いわゆる空き家問題の一因とも言われる状態の改善が目的とされています。

制度改正により、不動産を相続したすべての人が迅速に登記手続きの対応をしなければなりません。

第2章　相続登記に必要な書類の集め方

相続登記を行うためには、さまざまな公的書類を揃える必要があります。

取得先は市区町村役場や法務局で、書類によっては即日発行可能なものもあれば、数日を要するものもあります。

以下の一覧表を参考に、必要な書類の取得先を確認し、手続きを着実に進めていきましょう。

また、以下の書類は相続人または被相続人が用意する必要があります。自分で進めることが難しいと判断した場合は、専門家に依頼するとよいでしょう。

申請に必要なすべての書類を確実に準備しておくことで、申請の際に慌てることなくスムーズに進めることができます。

2-1　書類の取得にかかる費用と日数は？

書類の取得は、窓口での取得か郵送かによっても日数は異なるため、余裕を持って準備を進めることが大切です。

全体として、1件あたり5,000円〜10,000円程度の実費を見込んでおくと安心です。役所や法務局の開庁時間の確認をして、計画的に書類をそろえましょう。

第3章　不動産の登記手続きを自分でする場合の流れ

不動産の相続登記を自分で行うには、必要な手順を一つひとつ正しく理解し、順を追って進めることが大切です。

では、登記完了までの流れを8つのステップに分け、それぞれの作業内容と注意点について解説します。無理なく、確実に手続きを進めるために早くから行動を始めましょう。

STEP①　不動産の権利調査をする

まずは、登記事項証明書を取得し、登記内容を確認します。名義や所在地、持分などをチェックし、相続対象の不動産を明確にしましょう。

間違った情報をもとに申請してしまうと、手続きのやり直しが必要になるため、慎重に行わなければなりません。

土地と建物は別々に登記されているため、それぞれの名義や権利関係を個別に確認する必要があります。

STEP②　遺言書の有無確認をする

遺言書があるかどうかで必要な手続きが変わります。

特に、手書きの遺言書がある場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要です。よって、遺言書の確認は慎重に行いましょう。

遺言書がある場合は記載された内容が優先されるため、原則として遺産分割協議が不要となります。検認には時間がかかることがあるため、早めに手続きを進めることが大切です。

STEP③　遺産分割協議をする

複数の相続人がいる場合、遺産分割協議をする必要があります。

協議は全員一致が原則で、相続人の間で意見の食い違いがあると調整に時間がかかるため、丁寧な話し合いを心がけましょう。

相続登記の申請には、遺産分割協議の内容を遺産分割協議書という書面にしなければなりません。遺産分割協議書には実印による捺印が必須です。

遺産分割協議書は後のトラブル防止にも役立ちます。

STEP④　必要書類を揃える

戸籍や住民票、固定資産評価証明書などを市区町村役場や法務局で取得します。

提出書類に不備があると申請が受理されないため、丁寧に確認しながら進めましょう。

特に、亡くなった方の戸籍は一人分でも複数通が必要になることがあるため、取得漏れがないように出生から死亡までの連続した戸籍を確認しましょう。

STEP⑤　登録免許税を計算する

不動産の固定資産評価額に0.4%を掛けた金額が登録免許税として課されます。評価証明書の内容を元に正確に算出しましょう。

計算結果は、登記申請書に記載する必要があるため、ミスがないよう慎重に確認することが大切です。

STEP⑥　登記申請書を作成する

登記申請書は法務局のウェブサイトで公開されているひな型を使って作成できます。

物件情報や申請人の情報を正確に記入することがポイントです。用語や記載方法が分からない場合は、法務局に相談するか、記入例を見ながら慎重に進めましょう。

不備があると補正通知が届くことがあります。

STEP⑦　登記申請書と必要書類を提出する

書類一式が揃ったら、法務局へ提出します。持参または郵送が可能で、不備があれば修正を求められることがあります。

提出先は不動産の所在地を管轄する法務局となるため、事前に確認しておきましょう。郵送の場合は返信用封筒も同封することが一般的です。

STEP⑧　登記識別情報通知を受け取る

申請が受理され、登記が完了すると、法務局から登記識別情報通知が交付されます。

登記識別情報通知は、従来の登記済権利証に代わるものとして機能します。

通知書は、将来の売却や担保設定の際に必要となる非常に重要な書類です。再発行はできないため、紛失しないよう厳重に保管してください。

第4章　費用はいくらかかる？自分でする場合と比較

登記手続きにかかる費用は、自分で行う場合は登録免許税と書類取得費のみです。

一方、専門家に依頼すると報酬が発生するため、総額は高くなります。費用を抑えたい場合は、手間を惜しまず自力で進める選択もよいでしょう。

また、最近では相続登記を代行してくれる不動産会社もあり、売却とセットであれば登記費用を負担してくれることもあります。

将来的に不動産を手放す予定があるなら、不動産会社に依頼する選択肢も視野に入れましょう。

4-1　自分で相続登記をする際の費用

相続登記を自分で行う場合、必要となるのは登録免許税と書類取得にかかる実費です。

登録免許税は「固定資産評価額×0.004」で算出されます。例えば、評価額が1,000万円の場合は、4万円が必要になります。

戸籍謄本や住民票、評価証明書などの取得費用を含めると、全体でおおよそ1万円〜10万円以内に収まるケースが一般的です。

4-2　司法書士に依頼した場合の費用

司法書士に相続登記を依頼すると、登録免許税に加えて報酬が発生します。報酬は案件の複雑さや地域によって異なりますが、一般的には5万円〜10万円が相場です。

書類の取得代行費や郵送費などが加わると、総額で10万〜20万円程度を見込む必要があります。ただし、手続きの正確性や時間の節約を考えると、安心を買う意味でも依頼する価値は十分にあるといえるでしょう。

また、不動産を売却する予定がある場合、不動産会社によっては相続登記の費用を負担してくれるケースもあります。

売却も視野に入れている場合、まずは相談してみることをおすすめします。

第5章　不動産の相続登記を自分でするメリット・デメリット

相続登記を自分で行うことには、費用面が削減できるメリットがあります。

一方、時間と労力がかかるだけではなく、法律的な知識が必要になります。また、平日に役所へ行く時間を確保できない人にとってはハードルが高い場合もあるでしょう。

必要書類の収集や申請書の作成にも時間がかかり、ミスがあればやり直しをしなければならないため、手続き内容に不安がある方は慎重に判断する必要があります。

特に、不動産が複数あるケースや、相続人の間で意見が一致していない場合は、専門家を交えてスムーズに進めた方が良い結果に繋がることも多いでしょう。

第6章　手続きは自分でするべき？判断基準をチェック

相続登記を自分で行うか専門家に依頼するかは、個人の状況や不動産の内容によって判断が分かれます。自分の知識や時間、相続関係の複雑さを踏まえて選択しましょう。

自身のライフスタイルや、他の相続人との関係性も判断材料にして検討しましょう。

6-1　自分で手続きを進めやすいケース

自分で相続登記の手続きを進めやすいのは、次のようなケースです。

• 法律や行政手続きに抵抗がない
• インターネットでの情報収集や書類作成が得意
• 平日に役所や法務局へ行ける時間が確保できる
• 相続人の数が少なく、関係が良好
• 被相続人の登記情報が整っており、過去の名義変更に不備がない
• 遺言書や遺産分割協議書がすでに整っている

また、不動産が1件だけなど、遺産の内容がシンプルなケースであれば特に自力での手続きが現実的です。

6-2　専門家に依頼したほうがおすすめなケース

一方、専門家に依頼したほうがおすすめな場合は次のようなケースです。

• 相続人の数が多い、または連絡が取りづらい
• 相続人の間で意見が食い違っており、トラブルの可能性がある
• 遺産分割協議書の作成に不安がある
• 相続財産に不動産が複数ある、または他県にまたがっている
• 相続放棄や限定承認など、特殊な手続きが絡む
• 手続きに使える時間がない、または書類作成に自信がない

このようなケースでは、弁護士への依頼を検討するとよいでしょう。早い段階で専門家に相談することで、スムーズな進行が期待できます。

まとめ：不安な場合は専門家に依頼したほうがスムーズに進む

不動産の相続登記は自分でもできますが、手続きを間違えたり、書類に不備があると、登記が受理されずやり直しになるリスクがあります。

自力でやることが必ずしも最善とは限らず、負担が大きいと感じる場合やトラブルの可能性があるなら、司法書士などの専門家に依頼する方が、結果的には時間も手間も軽減され、安心感を得られる可能性が高いでしょう。

登記完了後には、不動産の管理や活用方針を検討するフェーズに入りますので、手続きを終わらせるだけではなく、次のステップも見据えて準備をしておきましょう。