遺留分の対象が不動産しかない場合はどうする？相続トラブルを防ぐための知識と対策

はじめに

「親の遺産が不動産しかなく、現金がほとんどない」──そんな相続のご相談事例が増えています。特にトラブルになりやすいのが、兄弟姉妹のうち一人に家や土地が相続され、他の相続人が「自分の遺留分はどうなるのか」と不満を抱くケースです。

不動産しかない遺産では、遺留分を現物で分けることが難しく、感情的な対立にもつながりがちです。本記事では、遺留分の基本から、不動産しかない場合の具体的な対応策、トラブル回避のポイントまで、司法書士の視点でわかりやすく解説します。

第1章：遺留分とは？基本の確認

遺留分とは

遺留分とは、法定相続人に認められた「最低限の取り分」です。たとえば、遺言によってすべての財産を特定の相続人や第三者に与える内容が記されていた場合でも、一定の相続人はその一部を金銭で請求する権利があります。

遺留分を請求できる人

以下の相続人には遺留分が認められています。

• 配偶者
• 子（または代襲相続人）
• 直系尊属（子がいない場合の親など）

兄弟姉妹には遺留分は認められていません。

遺留分侵害額請求とは？

2019年の民法改正により、旧「遺留分減殺請求」は「遺留分侵害額請求」に変更されました。これは、遺留分は原則として「金銭」で請求する仕組みになったということを意味します。つまり、不動産そのものを返せとは言えず、不動産の価値に応じた金銭の支払いを求めることになります。

第2章：遺産が不動産しかない場合によくある問題

現金がなく、遺留分を金銭で返せない

遺産の大半が家屋や土地といった不動産で、預貯金や有価証券などの流動資産がないと、遺留分請求を受けた側が金銭を用意できず、支払いが困難になることがあります。

「家に住み続けたい」相続人との対立

たとえば、長男が親と同居していた場合、遺言で家を相続することが多いでしょうが、他の兄弟から遺留分の請求を受けても、すぐに現金を用意できず困ることがあります。

遺産分割協議がまとまらない

現金での調整ができないと、「不動産を分けて共有にする」「売却して現金化する」などの選択を迫られますが、誰も納得しないまま話し合いが長引くこともあります。

第3章：不動産しかない場合の遺留分の保障方法

不動産しかない場合でも、遺留分に配慮した遺産の分け方は考えられます。以下のような方法で対応が可能です。

対応①：不動産を一部共有にする

不動産を共有名義にすることで、他の相続人に遺留分相当の権利を持たせる方法です。たとえば、不動産を長男が相続する際に、他の兄弟に1/4の持分を分け、共有とする形です。法的には確かに遺留分に応えることが可能な手段ですが、後々の管理や売却などの場面でトラブルが生じやすいことに注意が必要です。

• 現金の用意が不要であるため、資金に余裕のない相続人でも対応が可能
• 不動産を残すことができるため、「先祖代々の土地を守りたい」などの希望が叶えられる
• 相続人全員に「物的な遺産分配」の感覚があるため、感情的に納得しやすいケースもある

• 共有名義の不動産は、将来的に売却や修繕、利用方針などで意見が割れると容易に処分できなくなる
• 相続人のうち一人でも売却や変更に非協力的であれば、身動きが取れなくなり、裁判沙汰に発展する可能性がある
• 共有者が亡くなるとさらにその相続人に権利が分散し、代を重ねるごとに権利関係が複雑になる
• 金銭的に得られる実益が不明瞭であり、不満を抱く共有者が出やすい

対応②：不動産を売却して換価分割する

不動産を売却し、得た代金を相続人どうしで分け合う方法です。法定相続分や遺留分に従って現金を分けることで、管理や権利関係の複雑化を回避できます。

• 各相続人が現金を受け取るため、今後のトラブルが少なくなる
• 不動産の管理や維持費の負担から解放される
• 財産の価値が明確になることで、相続分の計算や話し合いがスムーズに進む

• 不動産がすぐに売れるとは限らず、買主が見つからないリスクがある
• 市場価格より安くしか売れない可能性もある
• 特定の相続人が「先祖代々の土地を守りたい」と考えている場合、対立を招くことがある

対応③：代償金を支払う

不動産を単独で取得した相続人が、他の相続人に対して現金を支払うことで遺留分に対応する方法です。代償金の一括払いが困難な場合は、分割払いの合意や借入・保険金の活用も選択肢となります。

• 不動産を単独で取得できるため、自由に活用・売却しやすい
• 他の相続人には現金で分けられるため、トラブルが起きにくい
• 不動産を手放すことなく遺産分割を成立させられる

• 代償金の準備が相続人の負担となる
• 金融機関からの借入が必要になる可能性があり、信用力や担保が求められる
• 分割払いにした場合、将来的に支払いが滞るリスクがある

対応④：調停や訴訟で解決を図る

相続人間で話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所にて調停や訴訟を行い、法的に解決を目指す方法です。遺留分侵害額請求を申し立て、最終的には裁判所が金銭支払いを命じることとなります。

• 感情的な対立がある場合でも、第三者の判断により解決できる
• 法的に確定することで、その後の手続きが円滑になる
• 合意形成が困難な場合の最終手段として有効

• 解決までに長期間を要する可能性があり、精神的・金銭的負担が大きい
• 調停や訴訟によって相続人同士の関係が決定的に悪化することもある
• 弁護士費用や裁判費用などのコストがかかるため、経済的なメリットは少ない場合もある

第4章：トラブル回避のためにできること

生前の遺言作成

遺言で「○○に不動産を相続させ、○○には○○円の代償金を与える」などと具体的に指定しておくことで、相続人の不満を減らし、遺留分請求の調整もしやすくなります。

家族信託の活用

家族信託を活用すれば、不動産の所有と管理を分けて柔軟な運用が可能になり、遺留分の調整にも役立つケースがあります。

生命保険の活用

被相続人が生命保険を利用して遺留分相当額を現金で確保しておけば、遺産分割時のトラブルを大きく減らすことができます。

不動産の事前評価と資金計画

不動産の価値を事前に把握し、誰がどの程度相続し、どのように調整するのかを話し合っておくことで、突然の相続にも備えられます。

まとめ：不動産しかない相続財産でも、遺留分は調整できる

「家しか残されなかった」「現金がないから払えない」といっても、遺留分は法律で保障された権利です。不動産しかない相続でも、適切な方法を選べば、遺留分を巡るトラブルを避けることは十分可能です。

不動産の共有・換価・代償金の支払いなど、選択肢は複数あり、状況に応じて柔軟な対応が求められます。大切なのは、感情的になる前に、法的な選択肢を冷静に整理し、必要に応じて専門家に相談することです。

「住まいの賢者」では、司法書士法人と連携し、遺留分や不動産相続に関する登記・売却・調整手続きをサポートしています。無料相談も承っておりますので、相続でお悩みの方はお気軽にご相談ください。