目次
はじめに
親が認知症と診断された場合、生活費の捻出や施設への入居費用を確保するために家を売りたいと考えても、認知症の進行度合いによっては売却が難しくなることがあります。不動産の売買契約を結ぶには、契約内容を理解し判断できる能力が必要だからです。
そのため、認知症によって本人に判断能力がないとみなされれば、原則として親の家を簡単に売却することはできません。
本記事では、認知症の親が家を売却できるかどうかの基準や、成年後見制度を利用した売却方法、さらに認知症になる前に検討しておくべき対策について分かりやすく解説します。
第1章 親が家を売却できるかどうかは認知症の進行度合いによる
認知症と診断されたからといって、すぐに家の売却ができなくなるわけではありません。重要なのは、本人に契約を理解し判断する能力があるかどうかです。
1-1 判断能力がないとみなされれば売却できない
認知症が進行し、売買契約の内容を理解できない状態であれば、本人に意思能力がないと判断されます。意思能力を欠く人は契約を結べないため、親が重度の認知症と診断されている場合には、本人名義の家でも売却できません。
さらに、万が一にも意思能力がない状態で契約が結ばれた場合でも、その契約は無効になります。そうなると、買主は家を取得できず、不動産会社や司法書士も責任を問われる可能性があります。場合によっては損害賠償請求や訴訟に発展し、関係者全体に多大な影響を及ぼします。
1-2 判断能力があるとみなされれば売却できる
認知症と診断されていても、症状が軽く契約内容を理解できる状態であれば、家を売却することは可能です。不動産を売買する際、以下のようなタイミングで意思能力の確認が行われます。
- 売買契約締結時：不動産会社の宅地建物取引士が確認
- 決済・引渡し時：司法書士が確認
不動産売却に必要な意思能力とは「家を売却すると代金を得られる代わりに、自分の所有権がなくなる」という因果関係を理解できるかどうかで判断されます。たとえ軽度の認知症と診断されていても、この理解ができれば売却は有効です。逆に、理解できなければ診断が軽度であっても売却は認められません。
また、契約開始時には判断能力があっても、取引完了までに認知症が進行し、決済時点で意思能力を失っていると判断されれば、売買が成立しないケースもあります。
第2章 重度の認知症の場合は成年後見制度を活用する必要がある
親が重度の認知症となり、契約内容を理解できるだけの判断能力を失ってしまった場合、本人が自ら家を売却することはできません。その際に活用されるのが成年後見制度です。
成年後見制度とは、認知症や知的障害、精神障害などによって判断能力が不十分な人を法律的に保護する仕組みです。家庭裁判所に申立てを行い、選任された後見人が本人に代わって財産管理や契約行為を行います。成年後見制度は認知症の進行状況に応じて、法定後見制度と任意後見制度の2種類に分類されます。
- 法定後見制度：すでに認知症が進み、意思能力を失った後に家庭裁判所へ申し立てて後見人を選任する仕組み
- 任意後見制度：将来判断能力が低下した時に備えて、事前に信頼できる人に代理権を与えておく契約
ここでは、親がすでに重度の認知症となり、自ら契約できない状況で利用される法定後見制度を中心に見ていきましょう。
2-1 成年後見制度のメリット
成年後見制度を利用するメリットは、本人に判断能力がなくても家を売却できることです。通常であれば、認知症によって意思能力を失った時点で不動産売却はできませんが、後見人が選任されれば家庭裁判所の監督のもとで代わりに契約を結ぶことができます。これにより、家を現金化して介護費用や施設入居費用に充てることが可能になります。
さらに、成年後見制度は不動産売却に限らず、預貯金の管理や介護・医療契約の代理といった幅広いサポートを行えるため、生活全般にわたって安心感が得られる点も利点と言えるでしょう。
2-2 成年後見制度のデメリット
成年後見人が選任されたからといって、必ずしも売却が実現するとは限りません。後見人が手続きを進めても、家庭裁判所が売却は本人の利益に反すると判断すれば許可が下りず、家を売却できないのです。
また、制度を利用するには家庭裁判所への申立て費用がかかります。申立手数料や鑑定費用などで数十万円が必要になる場合が多く、利用開始時点での大きな負担となります。さらに、後見人が選任されるまでには数ヵ月かかるため、急ぎで資金を確保したい場合には対応が遅れてしまいます。
加えて、後見人が就任した後は基本報酬として毎月2万円〜6万円を継続的に支払わなければなりません。売却を行う際には裁判所の許可を都度得なければならず、財産の使い方に自由が利かないという制約もあります。
第3章 成年後見制度を活用して家を売却する流れ
成年後見制度を活用して家を売却する際は、まず弁護士や司法書士といった専門家に相談し、手続きの方針を固めることから始まります。専門家のサポートを受けながら必要書類を整えたら、家庭裁判所に成年後見開始の申立てを行います。
申立てが受理されると、家庭裁判所によって成年後見人が選任されます。後見人には弁護士や司法書士といった第三者のほか、親族が選ばれるケースもあるでしょう。
後見人が決まった後は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めることになります。ただし、家を売却する際には必ず家庭裁判所の許可が必要です。売却条件の妥当性を家庭裁判所が審査し、許可が下りれば買主との売買契約を締結できます。
最終段階では、決済・引渡しの場に司法書士が立ち会い、登記手続きを完了します。こうした一連のプロセスを経て、正式に売却が成立します。
第4章 認知症になる前にやっておくべき家の売却対策
親が認知症になってからでは、家の売却手続きが制限されてしまうため、判断能力がある間に事前の対策をとっておくことが重要です。ここでは、親が認知症になる前にやっておくべき家の売却対策法を紹介します。
4-1 任意後見制度
任意後見制度とは、将来認知症などで判断能力が低下した時に備えて、本人が元気な間に信頼できる人へ財産管理や契約の権限を委ねておく仕組みです。公証役場で公証人の作成する公正証書によって任意後見契約を結んでおけば、判断能力を失った際に、後見人がスムーズに家の売却や財産管理を引き継げます。
任意後見制度は、本人が元気な間は契約が発動しません。家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時点で任意後見契約の効力が生じるため、それまでは本人の意思で自由に生活を続けられます。
例えば「判断能力を失ったら子供が代わりに家を売却できるようにしておきたい」という場合、任意後見契約を結んでおけば、子供が監督人の監督を受けながら必要な手続きを行えます。
ただし、任意後見制度を利用した場合でも、不動産を売却する時には家庭裁判所の許可が必要になります。また、契約の締結時には公証役場の手数料や専門家への相談費用がかかるため、費用面についても事前に確認しておきましょう。
4-2 生前贈与
生前贈与とは、親が存命の間に子供へ財産を贈与する方法です。家を事前に子供名義にしておけば、親が認知症を発症した後でも子供が自由に売却できます。
また、相続時精算課税制度を利用すれば、一定額までの贈与に非課税枠を活用できるため、贈与税の負担を抑えられる可能性があります。 将来的な相続税の計算に組み込まれる仕組みではありますが、生前の資産承継を柔軟に進められる点でメリットと言えるでしょう。
一方で、贈与の金額によっては相続時精算課税制度を使っても贈与税の負担が大きくなることがあります。場合によっては相続による承継のほうが有利になるケースもあるため、実際に生前贈与を行う際には税理士に相談し、贈与税のシミュレーションをしておくことがおすすめです。
4-3 家族信託
家族信託とは、信頼できる家族に財産の管理・処分権限を託す仕組みです。事前に信託契約を結んでおけば、親が認知症を発症して判断能力を失った後でも、受託者（信託を受けた家族）が家の管理・売却を行えます。
家族信託は成年後見制度のように裁判所の許可を都度得る必要がないため、売却のスピードや自由度が高く、実務的な負担を減らせます。また、契約内容を自由に設計でき、「売却代金は介護費用に充てる」「将来は特定の子どもに引き継ぐ」といった希望を反映させることも可能です。
ただし、家族信託には専門的な契約設計が必要であり、信託契約の作成や登記の際には司法書士・弁護士などのサポートが欠かせません。契約の仕組みを誤ると、希望通りの管理や承継ができなくなるリスクもあるため、家族信託の利用を検討する際は専門家に相談しましょう。
第5章 認知症になった親の家の売却で困ったら専門家に相談しよう
認知症の親の家を売却するには、判断能力の有無の見極めや成年後見制度の利用など、一般的な不動産取引以上に複雑な判断と手続きが求められます。制度の種類や流れを理解していても、実際の場面では法律・税金・不動産の知識を総合的に判断する必要があり、家族だけで解決しようとすると大きな負担になるでしょう。
そのため、弁護士・司法書士・不動産会社といった専門家に早めに相談することが大切です。 弁護士・司法書士は成年後見制度や任意後見契約、家族信託といった法的手続きをサポートし、不動産会社は実際の売却活動や価格査定を担います。
住まいの賢者では、司法書士法人グループに参加する不動産会社として、成年後見制度や家族信託を含めた法的手続きと不動産売却をお手伝いします。認知症と不動産の問題は複雑ですが、法律と不動産の両面に精通した専門家に相談することで、スムーズに手続きを進められるでしょう。
まとめ：認知症になった親の家の売却は不可能ではない
親が認知症になると、家の売却は簡単には進められなくなります。判断能力があるかどうかによって取引の可否が変わり、重度の場合は成年後見制度を利用しなければ売却できません。ただし、家族信託や任意後見契約、生前贈与といった制度を活用すれば、将来に備えて柔軟に対策をとることも可能です。住まいの賢者では、司法書士法人グループの知見を活かし、成年後見制度や家族信託といった法的手続きから不動産売却までをワンストップでサポートしています。 認知症による家の売却で不安を抱えている方は、一人で悩まず、ぜひ専門家にご相談ください。
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