田舎の土地を相続するメリット・デメリット｜相続後の選択肢を紹介

はじめに

相続の際、被相続人（亡くなった人）が所有していた土地を相続することは珍しくありません。また、その土地が田舎にあり、自分の住んでいる地域から遠いなどの事情から、直接管理が難しい状況も散見されます。

しかし、田舎の土地の相続は、メリットばかりではありません。都心部の土地の相続と比べるとデメリットも多く、相続後の活用方法に悩む声が多く聞かれます。

この記事では、田舎の土地を相続するメリット・デメリットについて解説します。そのうえで、田舎の土地を相続した後の選択肢も紹介します。

第1章　田舎の土地を相続するメリット・デメリット

1-1　田舎の土地を相続するメリット

田舎の土地を相続するメリットは、以下のようなものがあります。

• 自身が活用できる土地が手に入る
• 土地活用や収益化の可能性がある
• 将来的な資産価値の上昇の可能性がある

田舎の土地を相続した際は、該当の土地に自分が住めるようになります。すぐにその土地に住まない場合でも、自身が老後を迎えた際、田舎への移住を検討しやすくなります。

また、後述する土地活用が見込める立地であれば、事業運用をし、不労所得を得られる可能性もあります。
このほか、相続した時点では地価が低くても、周辺で再開発が行われたり、新しい交通機関や大規模な施設が建設されたりすることで、将来的に土地の価値が上がる可能性があります。

このように、田舎の土地の相続には、メリットが見受けられます。

1-2　田舎の土地を相続するデメリット

田舎の土地を相続するデメリットは、以下のようなものがあります。

• 買い手がつかない可能性がある
• 建物が老朽化していた場合、倒壊リスクがある
• 再利用が難しいケースがある

田舎の土地は、都市部と比べて需要が少ない傾向にあります。相続人が相続土地を自分で活用しない場合、売却等で処分を検討することになりますが、その際に、買い手がつかない可能性があります。特に、田舎の中でも、郊外や山間部に位置する土地であれば、この傾向が強まります。

また、田舎の土地に残っている建物が、リフォーム等をしていない場合、建物全体が老朽化していることが多々あります。老朽化した建物を放置していると、罹災した際の倒壊リスクが高まります。倒壊により、他者にケガなどを負わせた場合、相続人が損害賠償責任を負う可能性は大いにあります。

このほか、古くから住宅用地として使われている土地の中には、再建築不可物件に指定されているものもあります。接道義務等が現代の基準に即していない場合、物件の解体などができず、ただ負債を抱えるだけとなってしまう恐れがあります。

田舎の土地の相続は、1-1で見たようなメリットもありますが、上記のような無視できないデメリットも散見されます。

第2章　田舎の土地を相続したときに確認すべきこと

2-1　他の相続財産の有無・金額

田舎の土地の相続を検討する際は、他の相続財産の有無・金額を確認しておきましょう。

第1章で述べた通り、田舎の土地の相続には、メリットだけでなくデメリットも伴います。特に、相続予定の田舎の土地が郊外にあり、売却や活用の見込みが薄い場合には、相続放棄も視野に入れるべきでしょう。

このとき、確認しておくべきなのが、土地以外の財産の状況です。
例えば、相続財産の中に、多額の現金や有価証券などがあれば、田舎の土地を相続するデメリットを差し引いても、相続した方がよいと考えられます。
逆に、相続財産が田舎の土地しかない場合、相続するメリットは薄いと言えます。

上記のように、田舎の土地を相続する際は、慎重にほかの財産も確認されることを推奨します。

なお、相続により、土地などの財産を取得した場合は、相続税の支払い義務が生じます。相続財産の価値が高いほど、税額も高くなるため、注意を要します。

2-2　相続した田舎の土地の売却・活用需要

田舎の土地を相続したら、売却の見込みがあるか、および、周辺の状況を踏まえた活用の道がないかを確認しましょう。

2-2-1　売却の見込みがある田舎の土地の特徴

以下の特徴を持つ田舎の土地であれば、売却できる見込みがあると言えます。

• 駅やショッピングセンターなどの施設に近い立地
• 住宅地として人気のエリア
• 築浅・リフォーム済など、そのまま住める建物が残っている

これらの条件に当てはまる物件であれば、中古物件需要や都市部からの移住需要に対応できる可能性が高く、長い時間をかけずに売却できるかもしれません。

逆に、周辺施設に乏しい地域や、手入れが行き届いていない建物が残る土地の場合は、売却が難しいと言えます。

2-2-2　土地活用の需要が見込める田舎の土地の特徴

売却しやすい条件に当てはまらない田舎の土地であっても、以下の特徴を満たしていれば、何らかの活用が見込めます。

• 広大な土地である
• 駅や住宅地に近い土地である

例えば、広大な田舎の土地であれば、太陽光発電用地としての活用が見込めます。特に、日当たりのいい土地であれば、高い収益を出せる可能性があります。

また、そこまで広い土地でなくとも、駅や住宅地に近ければ、コインランドリーやトランクルーム用地としての活用が見込めます。

2-3　建物の解体が必要かどうか

田舎の土地を相続した際は、建物の解体が必要かどうか確認しておくことが重要です。
例えば、以下の条件に当てはまる場合は、解体を検討すべきと言えます。

• 築年数が経っており、リフォーム等をしないと買い手がつかない建物
• 建物が空き家となり、相続人が管理できない場合

田舎の土地に残っている家は、築年数が経っていることから、老朽化している事例が少なくありません。故人が生前にリフォーム等をあまりしていなかった場合、そのままだと住みづらいため、買い手がつかない可能性が高まります。

また、相続後すぐに売却する予定がない場合でも、老朽化した空き家には倒壊リスクが伴います。万が一、災害などで建物が倒壊し、それによって他者に損害を与えた場合、相続人が損害賠償責任を負うことになります。

上記に当てはまる場合は、建物を解体し、整地も検討しましょう。土地を更地にすることで、売却のしやすさが向上するうえ、周囲への悪影響を抑えられます。

第3章　相続した田舎の土地に自分が住まないときの対処法

相続した田舎の土地について、自分が住まない場合は、何らかの土地活用や、売却を検討すべき場面が多くあります。
土地の所有者は、該当の土地を使用していない場合でも、固定資産税等の税金を支払う必要があります。なんの活用もせずに放置していると、負の財産となってしまう可能性が高まります。

この章では、相続した田舎の土地に自分が住まないときの対処法について、5つ紹介します。

3-1　土地活用をする

相続した田舎の土地を、自身や家族の居住用に使わない場合、土地活用も検討すべきと言えます。

例えば、以下のような活用方法を検討できます。

• 太陽光発電用地として活用する
• 老人ホームを建築する
• 有料駐車場として活用する

相続した田舎の土地が広い場合は、太陽光発電用地として活用できるかもしれません。
自分が管理者となって太陽光発電をするだけでなく、太陽光発電業者に対しての売却も可能です。

また、そこまで広くない土地を相続した場合でも、周辺状況に合わせた施設を造ることができます。
例えば、周辺に高齢者が多い地域であり、人員を確保できる状態であれば、老人ホームを設立し、事業を開始してもよいでしょう。
そのほか、社用車やセカンドカーの管理需要を狙い、有料駐車場を運営することも検討できます。

ただし、田舎の土地の状況ごとに、どの活用方法が適しているかは異なる点にご注意ください。周辺の需要に合わない活用方法を選ぶと、結果的に損をしてしまう可能性は十分にあります。

そのため、田舎の土地活用を検討する際は、事前に専門家に対して入念に相談されておくことを強く推奨します。

3-2　売却をする

土地活用が難しい状況であれば、売却してしまうのも有効な手段の1つです。

田舎の土地を売却する際、一般に、以下の流れで動いていくことになります。

• 相続手続きを完了させる
• 不動産会社に査定依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 購入希望者が見つかり次第、価格交渉をし、売買契約を締結する

ただし、田舎の土地は、都市部と比べて需要が少ないため、売買成立までに半年から1年程度かかることは珍しくありません。
また、媒介を依頼する不動産会社によって、土地の購入希望者を見つけるネットワークの広さや営業力に差があるため、適当な会社に依頼してしまうと、不利益を被る恐れがあります。

少しでも高く相続した土地を売りたい場合は、不動産会社の選定などを慎重に行う必要があると言えます。

3-3　相続放棄をする

田舎の土地を相続しても、管理や活用に時間を割くのが難しい場合は、相続放棄することを検討すべきと言えます。

相続放棄とは、相続が発生したときに相続財産となる資産や負債などの権利や義務の一切を引き継がず放棄することです。
通常、財産を相続する際は、現金のようなプラスの財産だけでなく、借金のようなマイナスの財産も合わせて、すべてを引き継ぎます。

これに対し、相続放棄は、すべての財産を放棄することになります。これにより、田舎の土地の相続もなくなります。

なお、相続放棄をする際は、必要書類を用意したうえで、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に、相続放棄する旨の申述が必要となります。
また、相続放棄には、「自分が相続人となったと知った時から3か月以内に相続放棄の手続きを行う」期限が設定されています。この期間を超えると、相続放棄が出来なくなるため、出来るだけ早く準備されることを推奨します。

3-4　相続土地国庫帰属制度を利用する

売却が見込めない田舎の土地で、相続放棄や土地活用などが難しい場合は、相続土地国庫帰属制度を利用するのも有効な手段の1つです。

相続土地国庫帰属制度は、相続等によって土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を国家に引き渡すことができる制度です。

同制度の要件は、以下の通りに定められています。

• 相続や遺贈（遺言による贈与）によって土地を取得したこと
• 一定の負担金を納付すること
• 国が定める基準に適合すること

相続土地国庫帰属制度は、以下の2種類の費用が発生します。

• 審査手数料14,000円（土地一筆あたり）
• 負担金20万円　※一部の農地や森林は面積に応じて算定

審査手数料は、制度利用を進めるにあたって必ず発生します。審査のうえで、「審査基準に適合する」と判断された場合は、負担金を支払う必要があります。

仮に、山奥などの、売却や土地活用が現実的でない土地を相続した場合、税金等の経費を払うだけになってしまう可能性は十分にあります。
相続土地国庫帰属制度は、審査基準さえクリアすれば、活用が難しい土地であっても、確実に手放せるため、必ず田舎の土地を手放したい方に有効な手段と言えます。

ただし、相続土地国庫帰属制度は、土地のみを対象とした制度のため、建物が残っている状態だと利用が出来ない点はご注意ください。

3-5　寄付・贈与をする

田舎の土地の売却や活用が見込めない場合、自治体や個人に対して、贈与・寄付することで手放せるかもしれません。

例えば、土地が所在する地域に、自分や家族の知り合いが住んでいる場合、双方の合意が取れれば、その人に土地を贈与できます。
この際、贈与契約書を作成しておけば、後々のトラブル発生リスクを軽減できます。

贈与できる個人がいない場合でも、自治体に寄付できる可能性があります。
しかし、自治体はどんな土地でも寄付を受ける訳ではありません。主に、「該当の土地に公共性や公益性が認められる」場合に寄付が認められる傾向にあります。

贈与・寄付については、どんな土地でも出来る訳ではないため、事前の調査・相手方への相談が重要と言えます。

まとめ：田舎の土地を相続した際はご相談ください

この記事では、田舎の土地を相続した際のメリット・デメリット、相続後に確認すべき点について解説しました。

田舎の土地の相続は、メリットばかりではないため、どうすべきか慎重な判断を要します。特に、郊外や山間部の土地の場合は、何も考えずに相続すると、負債となってしまう可能性は否めません。

「住まいの賢者」では、賃貸不動産の相続に強い司法書士や弁護士と連携し、田舎の土地の相続に関する相談を受け付けています。田舎の土地の相続について相談事項がある際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

田舎の土地の名義変更手続きはいつまでにすれば良いですか？

田舎の土地の相続登記（名義変更手続き）は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内にしなければならないと定められています。

以前は、相続登記の期限は特に設けられていませんでしたが、2024年4月1日以降に発生した相続では、上記の期間内での手続きが義務化されました。

特段の理由なく期限を超過した場合、10万円以下の過料が科される可能性があるため、相続登記は、可能な限りすぐに手続きされることを推奨します。

どのようにすればいいか不安な方は、司法書士等の専門家への相談もご検討ください。

田舎の土地を売却したときにどのような税金が発生しますか？

田舎の土地を売却した際は、以下の種類の税金がかかります。

• 譲渡所得税・住民税
• 登録免許税
• 印紙税

各種税金の納付額は、田舎の土地の売却額によって大きく変動します。