配偶者居住権は登記すべき！申請方法や費用相場・注意点について

はじめに

相続をする際、遺産をどのように分配するのかについて、相続人同士で議論になるケースが少なからずあります。資産が現金や投資信託のような換価しやすいものであればそこまで揉めることはありませんが、不動産が相続財産に含まれている場合はトラブルになる可能性が高いといえます。
この際、被相続人（亡くなった人）の配偶者が主張できる権利の中に「配偶者居住権」というものがあります。

配偶者居住権について、「そもそもどういった制度か分からない」「どういうメリットがあるか分からない」という方は多くおられます。
この記事では、配偶者居住権について解説していきます。そのうえで、配偶者居住権の申請をする方法、注意点についても触れていきます。

第1章　配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、被相続人の家に住み続けることができる権利のことです。これは、2020年4月1日から施行された、比較的新しい制度です。

配偶者居住権が制度化されるまでは、相続時に被相続人の配偶者が自宅の売却を余儀なくされたり、住み続けられなくなったりするケースもありました。

配偶者居住権は、「居住する権利」と「所有権」を分割する考え方です。これにより、不動産の所有権は別の相続人が有しつつも、被相続人の配偶者は継続して自宅に住めるようになっています。
ただし、被相続人と被相続人の配偶者が別居していた場合は、配偶者居住権を得ることができません。これは、配偶者居住権の意義は、あくまで遺された配偶者が住む場所を失わないようにすることにあるためです。

また、配偶者居住権の派生として、「配偶者短期居住権」というものもあります。これは、字義通り、短期間の配偶者居住権です。
配偶者短期居住権によって、被相続人の配偶者が自宅に住み続けられるのは、遺産分割協議が終了するまで、または配偶者が亡くなった日から6か月間と定められています。
なお、配偶者短期居住権は、その権利の主張に特別の手続きを必要としません。

第2章　配偶者居住権は登記しておかないと第三者に主張できない

配偶者居住権は、法務局に申請して登記することができます。
この登記は、法的に義務付けられているものではありませんが、以下のようなケースで効力を発揮します。

• 相続不動産について、被相続人の配偶者である自身が居住権を有している。
• 遺産分割の結果、子どもが当該不動産の所有権を取得することになった。
• 子どもが、相続不動産の所有権を第三者に売り渡した。

このケースでは、不動産の所有権を引き継いだ第三者から建物の明け渡しを要求される可能性があります。この際、配偶者居住権の登記がされていない場合、第三者からの立ち退き要求に抵抗することができません。該当の不動産から立ち退きを命じられる可能性も十分にあります。
しかし、配偶者居住権の登記がされていれば、該当の不動産に住み続ける正当な権利を有していると主張できます。この場合は、立ち退きに応じる必要もほぼ無くなります。

このため、配偶者居住権の登記は必須ではありませんが、極めて重要なものと言えます。配偶者居住権を得ることになった場合は、合わせて登記をしておくことを強く推奨します。
なお、配偶者居住権を登記できるのは建物のみです。これは、配偶者居住権が「建物に住む権利」を主張できるものとしているためです。

第3章　配偶者居住権の登記申請をする方法

配偶者居住権を登記する際は、配偶者居住権を有する人と、建物の所有者が共同して申請する必要があります。
ただし、家庭裁判所で行われる調停等によって、配偶者が配偶者居住権を取得すると定められ、かつ建物の所有者に対して登記手続きをすることを命じられた場合は、被相続人の配偶者だけで登記申請できます。
なお、申請先は、配偶者居住権を取得した建物の所在地を管轄する法務局です。

配偶者居住権の登記申請の際に必要な書類は、以下の4種類です。

• 遺産分割協議書、または遺言書
• 登記識別情報
• 固定資産評価証明書
• 当該物件の所有者の印鑑証明書、および実印

このうち、遺産分割協議、または遺言書については、2020年4月以降に作成されたものである点に注意してください。これは、配偶者居住権の制度が成立したのが、2020年4月以降のためです。

第4章　配偶者居住権の登記申請にかかる費用相場

配偶者居住権の登記申請にかかる費用は、以下の通りです。

配偶者居住権の登記申請に必要な書類は、そこまで数が多くないため、費用もあまりかかりません。
配偶者居住権の登記申請をする際、必須でかかる費用が登録免許税です。これは、建物の固定資産評価額の0.2％と定められています。
例えば、建物の固定資産評価額が2,000万円の場合、以下の形で計算されます。

• 2,000万円×0.2％=40,000円

上記のケースでは、登録免許税が40,000円かかってきます。登録免許税は、不動産の価格によって金額が変わります。そのため、あらかじめ固定資産評価証明書でどの程度の費用が必要か確認しておくことを推奨します。

なお、配偶者居住権の登記申請については、司法書士に依頼することも可能です。司法書士に登記申請を依頼した場合、追加で費用が発生しますが、第5章で紹介するメリットも多数あります。
配偶者居住権の登記申請をスムーズに進めたい方は、司法書士への依頼を検討されることを推奨します。

第5章　配偶者居住権の登記申請は司法書士に依頼できる

第4章でも少し触れた通り、配偶者居住権の登記申請は、司法書士に依頼することができます。司法書士に依頼する場合、数万円〜10万円程度の報酬支払いが発生しますが、以下のようなメリットがあります。

• 配偶者居住権の登記申請に必要な書類の収集を代行してもらえる。
• 配偶者居住権以外の相続手続きも依頼することができる。
• 被相続人が存命の段階で、遺言書の適切な作成方法を助言してもらえる。
• 遺産分割協議書の作成をスムーズに進めることができる。
• 配偶者の認知症対策のサポートも期待できる。

相続手続きは、配偶者居住権の登記申請以外にも多数の項目があります。そのそれぞれに、煩雑な手続きを要求されるため、被相続人の配偶者を含めた、法定相続人だけでスムーズに進めるのは難しい側面があります。
司法書士は、各種相続手続きにおいて、法定相続人の代わりに申請を進めていくことが認められています。配偶者居住権の登記申請などの相続手続きを、スムーズに進めていきたい方は、司法書士に依頼されることを推奨します。

また、配偶者居住権を利用する場合の注意点の1つに、配偶者の認知症対策があります。詳細は第6章で後述しますが、遺された配偶者が、認知症を発症すると、配偶者居住権の放棄等を検討したいときに手続きができない恐れがあります。
司法書士であれば、この問題に対して、専門家の立場から適切にサポートしていくことが可能です。特に、高齢の配偶者が遺された場合は、司法書士への相談を検討されることを推奨します。

なお、司法書士への依頼は、司法書士に問い合わせた時点で確定するものではありません。多くの司法書士事務所は、無料相談の場を設けています。そのため、配偶者居住権の登記申請等について、悩みや不安を抱えている場合は、1度司法書士の無料相談に行ってみてください。

第6章　配偶者居住権を利用する際の注意点

6-1　法律上の配偶者でないと配偶者居住権を利用できない

配偶者居住権は、婚姻届を提出している、法律上の配偶者のみに認められる権利です。そのため、内縁関係の配偶者には認められません。また、配偶者短期居住権に関しても同様です。
内縁の配偶者が、被相続人の死亡後も、被相続人の家に住み続けるためには、遺言書による遺贈が必要です。例えば、「自宅は内縁の配偶者に譲る」と明記するような形です。また、生前贈与をすることで対応することも可能です。
いずれにしても、法律上の配偶者でないと、配偶者居住権は利用できない点は注意してください。当然、配偶者居住権の登記申請もできません。

6-2　遺された配偶者の認知症対策もしておく

配偶者居住権を利用した被相続人の配偶者が認知症になった場合、不動産の処分・売却が難しくなります。
以下のケースで具体的に見ていきます。

• 被相続人が亡くなったのち、配偶者居住権を設定した。居住権の登記申請も完了。
• 相続不動産に居住してるのは、被相続人の配偶者のみ。
• 建物の所有権を有しているのは、被相続人の子ども。

上記のケースで不動産を売却しようとした場合、まずは配偶者居住権の登記を抹消する必要があります。通常であれば、配偶者居住権を有する被相続人の配偶者と、所有者である子どもの両方が申請をする形で登記の抹消をします。
しかし、被相続人の配偶者が認知症を患った場合、登記の抹消ができない可能性が高まります。これは、認知症によって意思能力がないと判断されるためです。
登記の抹消ができない場合、不動産の売却等もできないため、不利益を被る可能性があります。

この点について、認知症を発症してから対応すると遅いため、あらかじめ手を打っておくことが重要です。認知症予防をしておくことも大事ですが、以下の法的な制度の利用も検討できます。

• 成年後見人制度
• 家族信託

成年後見人制度は、認知症や障害等で、判断能力が不十分な人をサポートする制度です。先に述べた登記関連など、本人の意思能力が必要となる管理や契約について、家庭裁判所が選んだ成年後見人等が支援します。これを利用すれば、認知症となった際も、配偶者居住権を利用した不動産の登記抹消が可能です。
家族信託は、「財産を管理運用できる権利」を自身の家族に渡すことができる契約です。これをしておくことで、認知症となった際も、不動産の登記抹消ができます。

なお、これらの制度については、司法書士が法的手続きを担うことが可能です。成年後見人の選定のサポートや、家族信託をするためのサポートを受けることができるため、司法書士に問題解決を委ねるのは非常に効果的です。
配偶者居住権を検討する際は、将来発生しうる認知症リスクに対応するために、司法書士に相談しておくことを推奨します。

6-3　配偶者居住権を有する配偶者だけでは不動産を譲渡・売却できない

配偶者居住権を利用した不動産について、配偶者の独断で譲渡・売却ができません。
これは、被相続人の配偶者が有しているのはあくまでも「居住権」であり、「所有権」は有していないためです。
配偶者居住権を利用した不動産の譲渡・売却をしたい場合は、所有権を有する法定相続人が判断する必要があります。この点で、配偶者居住権を利用していない通常の相続不動産より処分が面倒と言えます。

配偶者居住権を利用した場合、通常の不動産相続よりも不動産の譲渡・売却が数段難しいのが実情です。配偶者居住権の利用を検討する際は、この点に十分ご注意ください。

まとめ　配偶者居住権の登記申請は司法書士に相談可能

この記事では、配偶者居住権の概要、登記の重要性に触れたうえで、登記申請の方法や、制度を利用する際の注意点についてまとめました。
配偶者居住権は、被相続人の配偶者が、急に家を失う可能性を極限まで低くする制度です。しかし、利用にあたっては注意点も多く、そもそも制度を利用した方がいいのか、登記申請はどのようにすればいいのか戸惑う方は多くおられます。
「住まいの賢者」では、不動産の相続に強い司法書士と連携し、配偶者居住権や、その登記申請に関する相談や依頼を受け付けています。配偶者居住権の利用や、登記申請について不安を抱えている方は、ぜひお気軽にお問い合せください。