相続した不動産を売却するには？手続き・必要書類・注意点をわかりやすく解説

はじめに

親から土地や実家などの不動産を相続したものの、「住む予定がない」「管理や税金が負担」「早めに整理したい」といった理由で、売却を検討する方は少なくありません。

しかし、相続によって取得した不動産の売却には、通常の売買とは異なる手続きや注意点が存在します。登記や相続人どうしの調整、税金の申告など、知っておくべきポイントを事前に押さえておくことが、トラブルを防ぎ、スムーズな売却につながります。

本記事では、相続不動産の売却に必要な流れ、書類、税金、注意点などをわかりやすく解説します。

第1章：相続不動産の売却は登記（名義変更）が先決

1-1　名義が被相続人のままでは売却できない

まず知っておきたいのは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産は、そのままでは売却できないという点です。不動産の売却契約の当事者は、登記簿上の「所有者」である必要があるためです。

つまり、売却するにはまず、相続人のうち誰が所有者になるのかを明確にし、その名義へ登記を変更する必要があります。

1-2　相続登記の義務化（2024年4月施行）

相続登記はこれまで任意でしたが、2024年4月より義務化されました。相続が発生してから3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

1-3　遺産分割協議が必要なケース

相続人が複数いる場合、「誰が不動産を相続するか」を協議し、「遺産分割協議書」を作成します。

なお、兄弟の一人が単独で土地を受け継ぐ場合など、法定相続分と異なる割合での相続については、相続人全員で共同しての登記申請が必要です。

第2章：売却の流れと必要な手続き

以下は、相続不動産を売却する際の一般的な流れです。

ステップ1：相続人の確定と財産調査

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得し、法定相続人を確定します。
• 不動産の登記簿や固定資産評価証明書、公図などを取得し、財産の内容を確認します。

ステップ2：遺産分割協議・協議書の作成

• 相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するかを決定します。
• 協議の結果を「遺産分割協議書」にまとめ、署名・押印します。

ステップ3：相続登記（名義変更）の申請

• 法務局にて相続登記を行います。自分たちで行うこともできますが、司法書士に依頼するのが安心です。
• 必要書類には戸籍一式、遺産分割協議書、固定資産評価証明書、司法書士に依頼する場合はその委任状などがあります。

ステップ4：不動産会社に査定を依頼・媒介契約

• 名義変更後、不動産会社に売却査定を依頼します（複数社比較が望ましい）。
• 売却を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結びます。

ステップ5：買主が見つかれば契約→決済へ

• 内覧・交渉などを経て買主が決まれば、売買契約書を締結します。
• 決済時には司法書士が立ち会い、所有権移転登記を申請し、売買代金を受領します。

ステップ6：税務申告

• 譲渡所得が発生した場合は、翌年の確定申告で申告・納税が必要です。

第3章：相続不動産の売却で注意したい税金と特例

3-1　譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」が課税されます。

• 譲渡所得＝売却額−取得費−譲渡費用
• 取得費が不明な場合、「概算取得費（売却額の5％）」で計算

3-2　相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人暮らしをしていた家を一定の条件下で売却すると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除が受けられる特例があります。

• 相続から3年を経過した年の12月31日までの売却
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、耐震改修済みまたは取壊し済み

など

3-3　取得費加算の特例

相続税を支払っている場合、その一部を取得費に加算でき、譲渡所得税が軽減される制度です。相続開始日から3年10か月以内に売却した場合に適用されます。

第4章：相続不動産の売却でよくあるトラブルとその防止策

4-1　売却に反対する相続人がいる

• 遺産分割協議が不調に終わると、法定相続分に従って不動産を共有する形になり、売却自体ができません。
• 家庭裁判所で遺産分割の調停・審判を申し立てることも検討されます。

4-2　遺産分割が決まらないまま売却手続きに入ってしまう

• 遺産分割の協議や調停などが決着する前に買主を見つけて取引してしまうと、契約の効力に支障が出る可能性があります。

4-3　税務申告を忘れる・遅れる

• 譲渡所得税の申告漏れや遅れは、追徴課税の対象となります。そうした事態を回避するには税理士との連携が有効です。

まとめ：相続した不動産の売却は、登記から納税まで専門家と進めるのが安心

相続不動産の売却は、相続人の間の合意形成、税金対策など、通常の不動産売買以上に手続きが煩雑です。売却を急ぐあまり、協議不足や書類の不備でトラブルになる例も少なくありません。

スムーズかつ確実に売却を進めるには、司法書士・不動産会社・税理士といった専門家のサポートを受けることが重要です。

「住まいの賢者」では、相続登記・協議書作成・売却手続き・税務申告のご相談まで、司法書士や税理士と連携した一括支援をご提供しています。まずは無料相談で、現状とご希望をお聞かせください。