不動産を共有で相続するとどうなる？リスクと解消法を解説

はじめに

相続において、土地や自宅などの不動産を複数人で「共有」するケースは少なくありません。たとえば、親の遺産を兄弟姉妹で分け合う場合、「平等に分けたい」という思いから共有名義にすることもよくあります。

しかし、共有状態が続くと、後々さまざまな問題が生じる可能性があり、「あのとき単独名義にしておけばよかった」と後悔するケースも多くみられます。

この記事では、不動産を共有で相続した場合に起こりうるリスクやトラブル、そしてその解消方法や回避策について、専門家の視点からわかりやすく解説します。

第1章：不動産を「共有で相続」するとはどういうことか

1-1　共有とは？

共有とは、1つの不動産を複数人で所有する状態のことです。相続人それぞれが「持分」という形で権利を持ちます。

たとえば、兄と妹の2人で法定相続した場合、それぞれ2分の1ずつの持分で不動産を共有し、登記をすることになります。

1-2　なぜ共有になるのか？

相続人が複数いる場合、以下のような理由から共有になることがあります。

• 公平性を重視して、とりあえず共有にする
• 遺産分割協議がまとまらず、ひとまず登記だけ先に済ませたい
• 特定の相続人が土地を単独取得することに他の相続人が反対した

共有は一時的な措置として便利に見えますが、長期的には不安定な状態であることを認識する必要があります。

1-3　共有名義で登記した場合の注意点

登記記録（登記簿）に共有者全員の氏名とそれぞれの持分が記載されます。ひとたび登記されると、後から簡単に変更することはできません。

また、共有者の一人が勝手に土地全体を売ったり、活用したりすることはできず、共有者全員や過半数の同意が必要になります。

第2章：共有不動産にありがちなトラブル

2-1　意見が合わないと何も決まらない

不動産を売る、貸す、建て替えるなど、保存を除くどんな行動にも他の共有者（全員または過半数）との合意が必要です。一人でも反対すれば進まず、物事が一切動かないという状況に陥るリスクがあります。

2-2　管理や費用負担で揉める

固定資産税や修繕費を誰がどのように負担するかを明確にしておかないと、「自分ばかり負担している」と不満が募り、関係が悪化する原因になります。

2-3　持分を第三者に売却されてしまう

共有者が自分の持分だけを第三者に売却することは可能です。そうなると、赤の他人が共有者として加わり、より一層話が複雑になる恐れがあります。

2-4　相続人が亡くなるたびに共有者が増える

相続を重ねるごとに持分が細分化され、登場人物が増えることでさらに合意形成が難しくなっていきます。

第3章：共有状態を解消する方法

共有状態が続くと管理も手続きも複雑になるため、できるだけ早く解消を目指すのが望ましいでしょう。主な方法は以下の通りです。

1. 持分の譲渡

共有者の一人が他の共有者の持分を無償で譲り受けたり、買い取ったりすることで、単独所有にする方法です。

2. 共有者全員で売却して換価分割

不動産を売却し、売却代金を持分割合に応じて分け合う方法です。

共有者全員の同意が前提となりますが、スムーズに話がまとまりさえすれば、もっとも公平で実現しやすい解消方法です。

3. 共有物分割調停・共有物分割請求訴訟

話し合いがまとまらない場合は、裁判所で共有物分割調停や、共有物分割請求訴訟を行うこともできます。訴訟となった場合、現物分割、競売による換価分割、代償分割（価格賠償）のいずれかが命じられます。

裁判所を通した手続きは時間と費用がかかり、また訴訟では当事者の望まない形の判決が出るケースもあるため、そうしたリスクを覚悟で行う最終手段といえるでしょう。

4. 第三者への持分売却

法的には可能ですが、他の共有者との関係性が悪化しやすく、トラブルの火種になりがちです。売却前には必ず弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。

第4章：共有不動産の相続を避けるためにできること

4-1　生前の遺言書で共有を回避

被相続人が遺言で特定の相続人に土地を相続させると指定しておくことで、共有状態が生じるのを防ぐことが可能です。

遺留分に配慮しつつ、分割内容を明示することでトラブルを防げます。

4-2　家族信託の活用

生前に家族信託契約を結び、受託者が土地を管理する形にしておくことで、意思決定を一本化できます。将来的な認知症リスクへの備えとしても有効です。

4-3　分筆や売却などの生前整理

生前に不動産を分筆しておいたり、売却して現金化しておけば、相続人同士での共有を避けることができます。

相続人どうしで争いになる「争族」を防ぐためにも、生前対策が重要です。

まとめ：共有相続は「とりあえず」の選択になりがちだが、将来的なリスク大

不動産を共有で相続すると、一時的には平等に見えても、将来的には管理・活用・処分といったあらゆる局面でリスクが伴います。相続人どうしの関係性が良好であっても、代替わりや時間の経過で関係が変化し、合意形成が難しくなることも珍しくありません。

共有を避けるには、遺産分割協議の段階で単独相続や換価分割を目指すのが理想です。すでに共有になっている場合でも、持分整理や売却、分割請求といった解消手段があります。

「住まいの賢者」では、相続に強い司法書士と連携し、共有不動産に関する相談や登記・分割・売却のサポートを行っています。共有相続でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。