目次
はじめに
近年、少子高齢化や都市部への人口集中の影響で、地方を中心に空き家が増加しています。そんな中、空き家バンクという制度が注目されています。
しかし、空き家バンクに興味はあるけれど仕組みや利用方法がよくわからないと感じている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、空き家バンクの基本的な仕組みや活用する際の手順などをわかりやすく解説します。
空き家対策に悩んでいる方にとって、この記事が最初の一歩となるよう、丁寧にお伝えしていきます。ぜひ参考にしてみてください。
1章 空き家バンクとは？
空き家バンクとは、主に自治体が運営している空き家のマッチング制度です。空き家を「貸したい・売りたい」と考える所有者と、「住みたい・買いたい」と考える移住希望者や住まいを探す人をつなぐ仕組みともいえます。
主体が自治体であるため、地域活性化や人口増加を目的に運営されています。そのため、利用の際には手数料がかからなかったり、補助金が使えたりするメリットがあります。
さらに簡単にいえば、自治体が空き家の情報を集めて、希望者に紹介する制度といえるでしょう。とくに地方移住や二拠点生活を検討している方にとっては、低価格で物件を探せる方法の一つとなっています。
ただし、制度やサポート内容は自治体によって異なるため、利用を検討する際は事前に現地の情報をよく確認しましょう。
1-1 空き家バンクの仕組み
空き家バンクは、自治体が運営する専用のウェブサイトや窓口を通じて、空き家の所有者が登録します。その情報を閲覧して、希望者が問い合わせることで空き家のマッチングが行われる仕組みです。
空き家バンクへの登録と民間不動産会社への委託の違いは、手数料の有無や掲載基準です。
多くの自治体では、空き家バンクへの登録は無料です。ただし、実際に契約を結ぶ際は、トラブル防止のために不動産会社を仲介させるケースがあります。この場合は仲介手数料が発生するので、空き家バンクの利用は完全に無料とは限らない点に注意しましょう。
また、空き家バンクでは一般の不動産市場では売却先が決まりにくい古い物件や、人気の少ないエリアにある物件でも、掲載できればマッチングする可能性があります。
このように、空き家バンクは単なる物件情報の掲示にとどまりません。地域ぐるみで移住や定住を支援する仕組みとして機能しているのです。
2章 空き家バンクに登録する方法と利用までの流れ
空き家バンクを活用するには、まず物件を登録する必要があります。登録後、購入・賃貸を希望する人とのマッチングが行われ、成約に至るまでいくつかのステップを踏むのが一般的です。
ここでは、成約までの一連の流れを解説します。
2-1 登録できる物件の条件
空き家バンクに登録できる物件は、各自治体によって条件が多少異なります。しかし、基本的な条件は以下の通りです。
- 物件がすでに空き家となっている
- 住居としての基本的な機能が保たれている
- 建築基準法を満たしている
- 倒壊などの危険がない
- 最低限の居住が可能である
- 地方税（固定資産税など）を滞納していない
- 農地や山地などの土地のみでない
登録は空き家のみが基本ですが、空き家所有者と利用者の話し合いで合意すれば隣接する空き地とセットで譲渡することも可能です。
また、登録の際には自治体職員や自治体が委託した不動産会社による現地調査が行われます。物件が古くても承認されるケースがある一方で、あまりにも損傷が激しいと登録を断られることもあります。
2-2 物件を登録して売却・貸し出すまでの流れ
空き家バンクを通じて物件を売却、または貸し出すまでの基本的な流れは以下の通りです。
- 登録申請
- 現地調査と掲載
- 問い合わせ・内覧対応
- 条件の調整・契約
まず、所有者が自治体の空き家バンクに物件の登録を申請します。必要な書類（所有権証明、間取り図、写真など）を提出し、登録条件を満たしているかの審査を受けます。
次に自治体の担当者が現地を調査し、問題がなければ空き家バンクのウェブサイトなどに物件情報が掲載されます。
掲載内容を見て購入や賃貸を希望する人から問い合わせが入り、内覧の希望があれば日程を調整して案内します。希望者が購入・賃貸を希望すれば、価格・入居時期などの条件について話し合い、合意すれば契約に進みます。契約には不動産会社を仲介する場合と、直接契約する場合があります。
空き家バンクに登録される期間は、2年程度としている自治体がほとんどです。2年を超えてもまだ登録しておきたい場合は、再び手続きが必要になります。
3章 空き家バンクを利用するメリット・デメリット
空き家バンクは、空き家の活用を考えている方にとって便利な制度ですが、実際に利用する前にメリットとデメリットの両方を把握しておくことが大切です。実際、空き家バンクをうまく活用できなかったケースもあります。
この章では、空き家バンクを利用することで得られる具体的なメリットと、注意が必要なデメリットについて詳しく見ていきます。
3-1 空き家バンクに登録するメリットは4つ
空き家を抱える所有者にとって、空き家バンクには以下の4つのメリットがあります。
- 無料で掲載できる
- 資産価値が低くても登録できる
- 補助金や助成金が利用できる可能性がある
- 地域活性化に貢献できる
空き家バンクは自治体が運営するため、物件情報の掲載は無料です。ただし、契約時に不動産会社が仲介する場合は仲介手数料が発生することもあります。
資産価値が低いような古い家でも居住ができる状態なら登録できる可能性があり、補助金を支給する自治体もあります。
3-2 ただしデメリットも2つある
空き家バンクには多くのメリットがありますが、実際に利用する際には、次の2つのデメリットも理解しておくことが大切です。
- 成約までに時間がかかる
- 価格交渉が難航することがある
空き家バンクは民間の不動産サイトに比べ利用者が少なく、特に地方では買い手が見つかるまで時間がかかることもあります。登録しても、何年も問い合わせがないケースもめずらしくありません。
また、問い合わせがあったとしても、価格や物件の状態・立地の条件が折り合わずに交渉が長引くケースもあります。
4章 空き家バンク以外にも空き家の対処には選択肢がある
空き家バンクは空き家の所有者にとってありがたい制度ですが、すべての空き家に最適な方法とは限りません。実際には、空き家の立地や状態、所有者の希望によって、他の対処方法の方が適している場合もあります。
空き家バンクに登録して掲載期限が迫ってもマッチングできない場合は、他の選択肢も検討してみましょう。
この章では、空き家バンクへの登録以外の現実的な選択肢を5つ紹介します。自分の状況に合った方法を見つけるための参考にしてください。
4-1 不動産会社へ売却を検討する
空き家を手放したいなら、不動産会社への売却が最も現実的で早い方法です。空き家バンクとは違い、市場に広く公開されるため、早く買い手が見つかる可能性が高まります。
特に売却を急いでいたり、空き家の管理が負担になっていたりする場合は、不動産会社を通じた売却が適しています。不動産会社は市場動向に詳しいため、物件の査定や売却戦略の提案、購入希望者との調整などを一括してサポートしてくれます。
ただし、不動産会社に仲介を依頼する場合は、仲介手数料がかかります。また、古い空き家や需要の少ない地域の物件は、希望価格で売却できないリスクがあることも理解しておきましょう。
所有している空き家は売却が可能なのかどうかお悩みの場合は、住まいの賢者へご相談ください。
4-2 シェアハウス・カフェや駐車場として活用する
空き家は売却や賃貸以外にも、アイデア次第でさまざまな形で再活用できます。たとえば、リノベーションしてシェアハウスやカフェとして運営するケースも増えています。
また、建物の状態が悪く使用が難しい場合は、解体して更地にした後に駐車場や貸地として活用する方法もあります。
こうした活用には初期投資や許可申請が必要になることもありますが、自治体によってはリノベーション費用の補助金を出しているところもあるため、確認してみましょう。
4-3 リフォームして自分が住む
空き家の活用方法として、リフォームして自分が住むという選択肢も注目されています。特に、古民家や広い敷地を持つ住宅は、自分好みの住まいにリフォームするのも選択肢の一つです。
空き家は、新築に比べて取得費用が抑えられるため、リフォーム費用をかけてもトータルコストが割安になることが多いです。また、自治体によっては空き家の改修に対する補助金制度があり、上手に活用すれば経済的負担も軽減できます。
さらに、田舎暮らしや二拠点生活を希望する方にとって、空き家のリフォームは柔軟なライフスタイルを実現する手段にもなります。自分で手を加えることで、家への愛着も深まり、生活の質が向上するという声もあります。
ただし、リフォームには専門的な知識や手続きが必要な場合があるため、事前に工務店や専門家に相談することをおすすめします。
4-4 相続放棄する
空き家の状態が悪く、利用や売却の見込みが立たない場合には、費用面や手間の負担を避ける方法として相続放棄を検討するのも一つの手です。
相続放棄とは、法律上の手続きにより、空き家を含むすべての遺産を相続しないとするものです。これによって、固定資産税や管理責任などの負担から解放されますが、預貯金など他の遺産も一切受け取れなくなります。
相続放棄は、相続開始を知ってから原則3か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。そのため、判断に迷っているうちに期限が過ぎてしまうと、自動的に相続を受け入れたことになるので注意しましょう。
ただし、放棄には手続きの正確性が求められるため、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
4-5 寄付・贈与する
空き家を維持する意思がない、または利用予定がない場合には、寄付や贈与という方法も選択肢の一つです。自治体やNPO、地域の団体、または親族などに空き家を譲渡することで、所有者の負担を軽減できます。
特に地域活性化に取り組んでいるNPOや自治体の中には、空き家を拠点として活用したいと考えているケースもあり、条件が合えば受け取ってもらえることがあります。ただし、建物の老朽化が進んでいる場合や修繕費が高額になると、受け取りを断られることもあるため、事前に相談が必要です。
また、親族や知人に贈与する場合は、贈与税の対象となる可能性もあるため、税務上の手続きに注意が必要です。
まとめ：空き家バンクは空き家対策の「はじめの一歩」！うまくいかなかったら専門家に相談しよう
空き家バンクは、空き家を有効に活用したいと考えている方にとって、非常に心強い制度です。自治体が運営しているため、安心して登録・活用ができ、費用面や手続きのサポートも充実しています。また、補助金制度や地域とのつながりなど、民間の不動産流通とは異なるメリットがあります。
ただし、成約までに時間がかかる、交渉が難航するなどのデメリットも存在します。空き家バンクに登録したものの、失敗だったという事例があるのも事実です。
そのため、空き家バンクを活用する際は、情報収集と準備をしっかり行うことが重要です。登録した後も、なかなかうまくいかないと感じたときには、無理せず専門家に相談することをおすすめします。
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