生前贈与で取得した不動産は売却する際に3,000万円控除が使える？

はじめに

不動産の生前贈予について調べていると「3,000万円控除」との言葉を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。

不動産は高額資産のため、生前贈予で不動産を贈り受けた場合、贈与税がかかることが一般的です。手元に資金を残すためにも、できるだけ控除を活用して節税したいと考える方がほとんどでしょう。

本記事では、3,000万円控除の仕組みと使える条件を解説します。不動産の生前贈与を検討している方や、贈与後の売却を考えている方は参考にしてください。

第1章　居住用の不動産に適用される3,000万円控除とは？

3,000万円控除とは、自宅を売却した際に発生する譲渡所得から、最大3,000万円を差し引ける特例のことです。3,000万円控除を適用することで、所得税や住民税の支払いを大幅に軽減できます。

本来、不動産の売却時には取得費や売却費用を差し引いた利益に対して課税されます。3,000万円の控除があることで、売却益が3,000万円以内であれば課税されないため、大きなメリットとなるでしょう。

ただし、3,000万円控除は居住用の不動産に限られるため、セカンドハウスや別荘、賃貸用物件には原則として適用されません。

1-1　「生前贈与に使える控除」と誤解されやすい理由

3,000万円控除は、贈与時に利用できる制度ではありません。売却時に居住用不動産に適用される特例です。しかし、名称やイメージから「生前贈与した時点で税金が軽減される」と勘違いしてしまうケースが珍しくありません。

実際は、生前贈与を受けたタイミングでは3,000万円控除は適用されません。控除の適用を受けるためには、贈与後に相続人自身が不動産に居住し、売却する時点で一定の要件を満たしていることが必要です。

条件を満たしていない場合は、3,000万円控除を受けることができない可能性が高いため注意しましょう。

1-2　生前贈与に活用できる「2,500万円控除」との違い

3,000万円控除と混同されやすいのが「相続時精算課税制度」による2,500万円控除です。

2,500万円控除は、贈与時に適用される特例であり、60歳以上の親から18歳以上の子への贈与など一定の条件下で、2,500万円まで贈与額から控除することができます。

3,000万円控除は売却時、2,500万円控除は贈与時に適用されるものであり、制度の目的も適用タイミングもまったく異なります。

どちらの制度も、使い方を間違えると想定外の税負担を招くリスクがあるため、正しく理解しましょう。

第2章　生前贈与された不動産の売却時に3,000万円控除が使える条件

生前贈与された不動産でも、3,000万円控除が自動的に使えるわけではありません。適用を受けるためには、法律で定められた条件を満たす必要があります。

もし条件を満たしていない場合、売却時に思わぬ税負担を負うことになるため、注意が必要です。

では、生前贈与された不動産の売却時に3,000万円控除が使える条件を解説します。

2-1　居住用として利用している不動産である

名義が自分になっているだけではなく、実際に生活の拠点として使用している不動産が条件です。

また、売却直前に一時的に住んだだけでは、税務署に否認される可能性もあります。理想は、半年以上は居住してから売却することです。

住民票の移動だけではなく、ガス・水道・電気などの契約状況、近隣との交流状況などもチェックされるため、生活をしていない形式的な居住には注意しましょう。

2-2　親族や夫婦など関係者への譲渡ではない

不動産の売却先が配偶者や親子関係にある親族である場合、3,000万円控除は適用されません。このルールは、不自然な譲渡による節税を防ぐために設けられています。

さらに、内縁関係にある場合や生計を共にしている親族への売却も対象外となることがあります。譲渡相手がこうした関係者に該当しないか確認し、不明な場合には事前に専門家に相談すると安心です。

2-3　前年や前々年に3,000万円控除を受けていない

同じ納税者が、前年または前々年にすでに3,000万円控除を受けていた場合、再度控除を受けることはできません。不動産売却益に対する優遇措置を連続で適用することを防ぐことが理由です。

控除履歴が不明な場合は、過去の確定申告書類や税務署への問い合わせで確認することが可能です。二重適用を避けるため、売却前には必ず自分の過去の申告内容をチェックしておきましょう。

第3章　生前贈与された不動産の売却時に3,000万円控除を使う場合の注意点

3,000万円控除を使う場合は、これまでに述べた条件の他にも多くの注意点があります。実際の居住実態や売却時期、税務署のチェックを怠ると、控除が適用されないリスクがあります。

では、生前贈与された不動産の売却時に3,000万円控除を使う場合の注意点を解説します。

3-1　空き家の場合は適用されない

贈与後に居住せず、放置していた空き家を売却しても、3,000万円控除は適用されません。

3,000万円控除を適用するには、実際に居住している実態が求められます。たとえ住所変更をしていても、生活していないと判断された場合は対象外となるので注意が必要です。

また、相続後に発生する「空き家の発生を抑制するための特例措置」と混同しないようにしましょう。

空き家であっても相続の場合は特例が適用されるケースもありますが、生前贈与の場合は通常の3,000万円控除が適用されます。

3-2　入居後すぐに売却しない

形式的に住民票だけ移してすぐに売却する行為も、税務署から問題視される場合があります。

期間に明確な規定はありませんが、少なくとも数か月は実際に居住し、生活していることが大切です。

売却を急ぎたい事情がある場合でも、公共料金の支払いなど、最低限の生活実態を作ってから手続きを進めましょう。

税務署は書類だけではなく、生活状況の一貫性も精査します。

3-3　譲渡所得の計算が適正でなければ控除が適用されない可能性がある

売却時には譲渡所得の計算が求められますが、譲渡所得に誤りがあると、控除が適用されないリスクがあります。取得費や譲渡費用の計上に漏れがないか、証拠資料を調えておきましょう。

特に、取得費は「わからないからゼロ」と申告してしまうと、税負担が重くなる可能性があります。分からない場合は、税理士などの専門家に依頼し、確実に進めることをおすすめします。

3-4　専門家に確認せず進めるとリスクがある

控除の手続きは複雑であり、状況によって適用の可否が異なるケースがあります。

自己判断で進めると取り返しのつかないミスに繋がりかねません。専門家に相談しながら進めることを強くおすすめします。

特に、生前贈与と売却の組み合わせは難易度が高いため、早い段階から専門家と連携してスムーズな手続きを目指しましょう。

専門家に依頼するには費用がかかりますが、結果的に時間もコストも節約できることがほとんどです。

第4章　生前贈与で不動産を渡すなら2,500万円控除も重要

生前贈与で不動産を渡す場合、3,000万円控除だけではなく、2,500万円控除にも注目しましょう。

2,500万円控除は「相続時精算課税制度」を使うことで適用されます。税負担を大きく減らすことが期待できますが、使い方を誤ると、逆に損をする可能性もあるため注意しましょう。

では、2,500万円控除の基本的な知識と、陥りやすい落とし穴を解説します。

4-1　相続時精算課税制度とは

相続時精算課税制度とは、贈与時には2,500万円まで贈与税がかからず、相続発生時に相続税として課税する制度のことです。この制度は、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子または孫などへの贈与に対して適用されます。

相続時精算課税制度を活用することで、贈与時に大きな税負担を避けることができ、生前贈与をスムーズに進められます。制度を利用する場合は期限内に「相続時精算課税選択届出書」を提出しましょう。

ただし、一度でも相続時精算課税制度を選択すると撤回できず、その後のすべての贈与に対して相続時精算課税が適用されるため注意が必要です。

4-2　控除額だけで判断すると失敗する可能性がある

2,500万円控除は魅力的な制度ですが「2,500万円控除があるからお得」と考えるのは危険です。

なぜなら、相続時に贈与財産が相続財産に加算され、結果的に相続税額が高くなるケースもあるからです。目先の節税だけで動くと、総合的に損をする可能性があるため、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。

相続税の基礎控除額や、小規模宅地等の特例などの兼ね合いを含めて、総合的に判断しましょう。

第5章　不動産の生前贈与と相続はどちらが得？

結論から言うと、生前贈与と相続、どちらが有利かはケースバイケースです。特に、不動産の場合は評価額が高く、わずかな税制上の違いが大きなコスト差を生むため状況に応じた選択が大切です。

また、家族間の将来設計や、誰が不動産を引き継ぐかなどの事情も大きく関係します。単純な税額比較だけではなく、柔軟な視点で長期的なリスクとリターンを見極める必要があります。

自分では判断が難しいため、司法書士や税理士に相談をすることをおすすめします。

5-1　相続と生前贈与の違い

相続は、被相続人の死亡時に財産が移転する制度であり、相続税が発生します。一方、生前贈与は生きている間に財産を移転させる行為であり、贈与税が発生します。

相続では「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額の軽減」など有利な控除が適用できる場合があり、生前贈与より結果的に税負担が軽くなるケースも珍しくありません。

他方、生前贈与では、早めに資産移転をすることで、将来の遺産分割トラブルを回避できるメリットがあります。

それぞれ課税の時期や税率、それに加え各種控除も大きく異なるため、将来的な税負担を比較して選びましょう。

5-2　土地・不動産贈与にかかるコストは？

将来値上がりしそうな不動産を持っている場合は、値上がり前に生前贈与をすることで相続税を減らせる可能性があります。

ただし、土地や不動産を贈与する場合、贈与税に加え、登録免許税や不動産取得税が発生します。相続時に比べて高額になる場合が多く、安易に生前贈与を選択すると思わぬ負担になるため注意しましょう。

例えば、贈与税は税率が高めに設定されており、控除枠を超えた分に対して大きな課税が行われます。登録免許税の税率も相続時より高く設定されているため、費用対効果を冷静に判断しましょう。

5-3　迷ったら専門家に相談するとベスト！

相続か生前贈与かの判断には、専門的な視点が求められます。

税制改正や家族構成、資産状況などに応じて最適な選択肢が異なるため、司法書士や税理士などに相談しながら決めることがベストです。

最近は「相続税と贈与税の一体化」の議論など、法改正の動きが活発化しており、古い知識で判断すると失敗するリスクがあります。

最新情報を踏まえたアドバイスを受けながら、自分に最適なプランを立てましょう。

まとめ：売却時に3,000万円控除が使えるのは限定的！専門家に相談して損を防ごう

生前贈与で不動産を取得しても、取得時に3,000万円の控除を受けることはできません。3,000万円控除は売却時に受けることができますが、一定の条件をクリアする必要があります。

どうせ3,000万円の控除があるからと誤認して生前贈与を行ってしまうと、思いもよらない多額の贈与税が課される可能性がありますので、注意が必要です。

特に、土地や不動産などの高額資産は、税負担が大きくなりがちなため、生前贈与・相続・売却すべてを見据えた戦略が大切です。

生前贈与に3,000万円控除は使えませんが、その他にも控除制度はあるので、必ず専門家に相談し、自分に合ったアドバイスを受けましょう。