事故物件の臭いが気になる！臭いを除去する方法と売却のポイント

はじめに

事故物件に関する悩みのなかでも、臭いは非常に深刻な問題です。

孤独死や自殺、事件などが原因で発生した臭いは、通常の掃除ではなかなか取れず、室内に染みついてしまうことも珍しくありません。結果、売却や賃貸に大きな影響を及ぼすだけではなく、周囲の住人にも迷惑をかけてしまいトラブルの原因となります。

本記事では、事故物件の臭いによるトラブルと適切な除去方法を解説します。事故物件を売却するかお悩みの方は参考にしてください。

第1章　事故物件が臭う理由とは？

事故物件特有の臭いは、日常生活の中で感じる不快な臭いとは一線を画します。

汚れがあることがきっかけではなく、事件や事故などの特殊な事情による汚染が原因です。特に、孤独死や自殺、火災などの現場では、体液や血液が建材に染み込み、腐敗や酸化を経て強烈な臭いを発します。

具体的に、以下のケースが事故物件が臭う理由となります。

• 孤独死による遺体の腐敗臭
• 自殺による血液や体液の染み付き
• 火災による焦げた臭い
• 殺人事件などによる汚染物質の残留
• 動物の死骸やゴミ屋敷状態による悪臭
• 清掃業者の設置した芳香剤

事故物件が原因による臭いは建材に深く染み込み、通常の清掃では除去しきれません。

見た目がきれいに整っていても、このような臭いが残っているだけで心理的な抵抗感が生まれ、事故物件としての印象が強くなってしまうでしょう。

1-1　なぜ臭いが長期間残るのか？

事故物件に染みついた臭いが長期間消えない理由は、臭いの原因が単なる表層の汚れではなく、建物の構造内部にまで及ぶ深刻な汚染だからです。

体液や血液、腐敗ガスなどは目に見えない場所にまで浸透し、フローリングの下や断熱材の中、壁の裏側にまで入り込みます。

特殊な臭い成分は揮発性が高く、温度や湿度の変化によって再び放出されることもあるため、一度臭いを感じなくなったとしても再発するケースが多いとされています。

また、一般的な清掃道具では深部の汚染には対応できず、掃除を試みたとしても結果的に臭いが居住空間に長くとどまり続けることになるでしょう。

第2章　事故物件の臭いが残ると起こる問題

事故物件に臭いが残っていると、見た目以上に大きなデメリットを抱えることになります。

臭いは目に見えない分、実際に物件を訪れた方に強い不快感を与えるため、賃貸契約や売却活動に大きな障壁となるでしょう。

では、事故物件に臭いが残っていることで発生する問題を解説します。

2-1　賃貸や売却が難しくなる

事故物件の臭いが原因で、賃貸や売却が思うように進まないケースは多いものです。

たとえ物件自体が好立地で設備も整っていても、内見の際に臭いが残っていると、それだけで候補から外されることもあるでしょう。

人は臭いに対して非常に敏感であり、特に腐敗臭や薬品のような不自然な臭いに対して強い不快感を抱きます。したがって、価格を下げても興味を持ってもらえず、空室期間が長引いてしまうリスクが高まるでしょう。

2-2　近隣住民からのクレーム

臭いの問題は、物件内部だけではなく、近隣住民とのトラブルにも発展します。

特に集合住宅の場合、換気扇や排水管などを通じて臭いが隣戸に漏れる可能性があります。近隣からのクレームは管理組合や自治会などを巻き込むことも多く、トラブルによって物件の評判を大きく下げてしまうでしょう。

オーナーや管理会社にとっては、トラブル対応に追われる精神的・時間的負担も大きく、リスクを過小評価することはできません。

2-3　害虫やカビの発生

臭いの原因となる物質が有機物である場合、放置することで害虫やカビの温床となります。

特に腐敗物や湿気を含んだ場所は、ハエやゴキブリ、ダニなどの発生源となり、衛生環境の悪化となります。したがって、建物全体の劣化を早めるばかりか、住人の健康被害にもつながりかねません。

臭いの除去を怠ることで、物件価値そのものを損なう結果となるでしょう。

2-4　心理的な影響

臭いは視覚と比較して、感情や記憶に強く影響を与えます。

したがって、事故物件に漂う独特な臭いは「ここで何かあった」といった事実を強く印象付け、入居者や訪問者に不安感を与えてしまいます。特に繊細な方や過去にトラウマを抱えている方にとっては、生活そのものに支障をきたすこともあり、長期的に居住するには難しい環境となってしまう可能性があるでしょう。

心理的瑕疵があると認定される一因にもなるため、対策は必須です。

第3章　事故物件の臭いの除去方法

事故物件の臭いの除去は、一般的な清掃では対処できないケースがほとんどです。

見た目には汚れていなくても、臭いの原因物質が建物の奥深くまで浸透している場合があり、表面的な処理ではすぐに再発します。

では、事故物件の臭いを除去する方法を解説します。

3-1　特殊清掃と通常清掃の違い

事故物件は、表面的な汚れを落とすだけでは臭いは取れません。

「特殊清掃」との言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、特殊清掃は、通常のハウスクリーニングとはまったく異なる作業です。

通常清掃はあくまで見た目をきれいにすることを目的としており、生活汚れや埃、カビなどを対象にしています。一方、特殊清掃は事故物件などで発生した体液や血液、腐敗物質、臭気など、命に関わる現場での清掃を目的とする専門作業です。

事故物件は、特殊清掃が必要です。建材を剥がして内部まで徹底処理しなければ臭いが取れないため注意しましょう。

3-2　自力での簡易対策は限界がある

市販の消臭スプレーや重曹を使った消臭など、自力で対応できる方法も存在しますが、一時しのぎに過ぎません。

事故物件のように臭いの発生源が深部にあるケースでは、表面的な処理では根本解決には至らず、数日から数週間で再び臭いが戻ってくることがほとんどです。

また、家庭用の薬剤や脱臭剤は安全性を重視して成分が穏やかに作られているため、強烈な腐敗臭などにはまったく太刀打ちできません。なかには、芳香剤で臭いを誤魔化そうとする方もいますが、臭いが混ざってかえって不快感を強めてしまうため避けましょう。

臭いを取り除いたつもりが、より深刻な問題となって再発するリスクがあるため、過信せず早期に専門業者へ相談することをおすすめします。

第4章　事故物件の臭いは専門業者に依頼しよう

事故物件の臭いは、専門的な知識と機材がなければ根本的な解決は難しいでしょう。

自己判断で対処しようとすると、かえって状態を悪化させたり、無駄なコストをかけることになりかねません。したがって、事故物件の臭い問題には特殊清掃業者への依頼が最善策となります。確実な脱臭と物件価値の回復を目指すためにも、プロの手を借りましょう。

4-1　専門業者の消臭作業の流れ

事故物件の臭いは、原因や範囲が物件ごとに異なるため、現場の状況に応じた柔軟で専門的な対応が求められます。

以下は、一般的な専門業者の消臭作業の流れです。

1. 現地調査と見積もり
2. 汚染箇所の特定と除去
3. オゾン発生器や薬剤による脱臭作業
4. 床材・クロス・壁の張り替えなど必要に応じてリフォーム
5. 完了後の臭気チェック

建材の奥深くにまで浸透した汚染物質を除去するために、専用薬剤の使用や空間ごとの密閉処理、空気の循環計画などが実施されます。

また、作業完了後には臭気測定器などを用いた確認作業が行われ、再発リスクのない状態まで管理されるため安心です。清掃だけではなく、心理的な不安を取り除く安心感も含めて、依頼するメリットがあるといえるでしょう。

4-2　専門業者に依頼する場合の費用

特殊清掃の費用は、作業の内容や範囲、臭いの強度、汚染箇所の面積などによって大きく変わります。

簡単な部分清掃や軽度な脱臭作業であれば、数万円程度から依頼できますが、広範囲に及ぶ場合や建材の交換が必要な場合には、数十万円から100万円を超えることも多いでしょう。

予算に不安がある場合は、まずは無料見積もりを行っている業者に相談しましょう。複数社から相見積もりを取って比較検討するとより安心です。

4-3　保険でカバーできる場合がある

事故物件の臭い除去や特殊清掃にかかる費用の一部は、保険で補償される場合があります。

例えば、家主向けの火災保険に「孤独死特約」や「特殊清掃費用特約」が付帯されていれば、清掃費用や原状回復費用が保険でまかなえる可能性があります。

契約内容や条件によって適用範囲が異なるため、事前に保険会社や代理店に確認し、必要であれば補償内容の見直しや追加契約を検討するとよいでしょう。

第5章　事故物件の臭いは告知義務がある

事故物件の臭いは、生活の不快感だけではなく、心理的瑕疵としての扱いを受ける要素です。日本の不動産取引では、売却や賃貸の際に過去の事故歴を正しく告知する義務がありますが、臭いが残っていることでその義務がより強く問われるケースもあります。

たとえ清掃やリフォームを行って臭いが軽減されても、完全に消し去ることができなければ、買主や借主にとっては心理的な負担となり得るため、告知義務違反に問われるリスクもあるでしょう。

では、事故物件の臭いと告知義務の関係を解説します。

5-1　消臭済みでも「事故歴」は告知対象になる

事故物件であったことを示す「事故歴」は、たとえ臭いが完全に除去された後であっても、購入希望者や入居希望者に対して告知しなければなりません。

事故そのものが心理的な抵抗感を与えるものであるため、見た目や臭いの有無にかかわらず、事実としての開示が求められます。

仮に買主や借主が後になって事故歴を知った場合「聞いていなかった」として、契約解除や損害賠償請求が発生する恐れがあるため、注意が必要です。

不動産業者と連携し、正確な情報提供を心がけましょう。

5-2　売却時のトラブルを避けるポイント

告知義務を果たしていても、事故物件の売却はスムーズにいかないケースも多いでしょう。

売却を目指すには、臭いの除去を徹底的に行い、心理的抵抗感をできるだけ取り除く工夫が重要です。専門業者による清掃証明書や作業報告書を提示することで、購入希望者に安心感を与えることができます。

また、事故物件の売却や再活用に慣れた不動産会社に依頼することで、適切な価格設定や販売戦略をアドバイスしてもらえる点も大きなメリットです。

トラブルを防ぐためにも、専門家のサポートを活用しましょう。

第6章　事故物件化を防ぐための予防策

事故物件になるリスクは、ある日突然発生するものではなく、多くの場合は予兆があるものです。特に高齢者の単身入居者がいる場合、健康状態の悪化や孤立が進むことで、誰にも看取られないまま亡くなってしまう「孤独死」のリスクが高まります。

事故物件化を未然に防ぐためには、物件の管理者であるオーナーや管理会社が積極的に介入し、予防策を講じる必要があります。

では、事故物件化を防ぐための予防策を紹介します。

6-1　見守りサービスや定期訪問を活用する

高齢者の単身入居者がいる物件では、定期的な見守りが重要です。

民間の見守りサービスを導入することで、入居者の生活リズムの把握や、異変の早期発見が可能となります。また、地域包括支援センターや福祉団体などと連携し、定期訪問や安否確認を実施することも有効です。

他の入居者の安心感にもつながるため、積極的に取り入れるとよいでしょう。

6-2　早期発見できる仕組みづくりをする

スマートホーム機器やセンサーを活用し、室内の動きや温度、湿度などの変化を遠隔で把握できる仕組みを整備することも、事故予防に効果的です。

例えば、一定期間動きが検知されなかった場合にアラートを発信するシステムを導入すれば、異変を即座に察知し対応できます。

技術の進化により、システムの導入コストが下がってきており、オーナー側の管理負担を軽減しながら事故の発生を防ぐことが可能です。

6-3　定期的な点検や管理をする

物件の清掃や設備点検に加え、入居者の様子を定期的に確認することも大切です。

建物の管理業務では、清掃員や管理スタッフが入居者の生活状況を把握する役割を担うこともあります。例えば、郵便物のたまり具合やゴミの出し方など、些細な変化に目を配ることで、異変の早期発見につながります。

管理会社と協力しながら、日常的な見守り体制を構築しましょう。

6-4　保険に加入をして備える

万が一事故が起きてしまった場合に備え、家主向けの保険に加入しておくことも重要です。

近年では、孤独死や事故物件化に対応した特約付き保険商品も登場しており、特殊清掃費用や原状回復費用を補償してくれるケースもあります。

契約中の保険内容を見直し、必要に応じて追加補償を検討しましょう。

第7章　事故物件の売却や再利用を考えるなら専門家に相談しよう

事故物件の売却や再活用を検討する際、自力で対応しようとすると難易度が高く、トラブルの原因にもなりかねません。心理的瑕疵や臭いの問題、告知義務など、手続きが複雑となるため専門知識を持つプロの力を借りることがおすすめです。

では、事故物件の売却や再利用を考える際のポイントを解説します。

7-1　賃貸に出す際の注意点

事故物件を賃貸に出す場合には、通常以上の注意が必要です。

臭いを完全に除去することが前提条件となりますが、加えて心理的抵抗感を少しでも和らげる工夫が求められます。例えば、リフォームによる内装の一新や、家賃の調整、入居後のサポート体制の強化などが挙げられるでしょう。

また、入居希望者には告知義務の範囲内で誠実に説明し、不安を払拭できるような配慮も重要です。近年では、事故物件専用の不動産会社も増えており、サポートを受けられる環境も整っています。

売却を考えている場合は、ぜひ早めに相談することをおすすめします。

まとめ：事故物件の臭い対策は早さと正しい知識が決め手

事故物件の臭い対策は、スピードと正確な知識が成功のカギを握ります。

放置すれば状況は悪化し、清掃コストも物件価値も下がる一方です。まずは臭いの原因を正確に把握し、すぐに専門業者へ特殊清掃を依頼する決断をしましょう。

また、売却や賃貸を検討している場合には、告知義務や心理的瑕疵の扱いなど法律面の知識も欠かせません。信頼できる専門業者に相談し、透明性のある対応を心がけることが大切です。

「住まいの賢者」では、司法書士と連携して、物件の相続の相談、土地の活用・売却の相談まで幅広く対応しています。物件や空き家の相続に悩んでいる方は、ぜひ無料相談をご活用ください。