目次
はじめに
あなたは空き家の管理を放置していませんか？空き家を所有しているけれど、どう管理すべきか悩んでいる方は多いものです。
しかし、適切な管理を行わずに放置してしまうと、建物の老朽化や近隣トラブル、さらには固定資産税の増加といった深刻なリスクにつながる可能性もあります。
この記事では、空き家を自分で管理する方法や管理が難しくなったときの対処法まで、わかりやすく解説します。
1章 相続した空き家を管理する方法は2つ
空き家を相続したとき、まず考えるべきは誰がどう管理するかです。管理を怠ると、建物の劣化や近隣トラブルなど、さまざまな問題が発生する可能性があります。
空き家の管理方法は大きく分けて「自力で管理する」か「管理会社に委託する」かの2つです。自分の生活環境や空き家の状態に合わせて、最適な方法を選びましょう。
1-1 自力で管理する
自力で空き家を管理する場合、自分や家族が定期的に訪れて点検・清掃を行うことで、管理状態を把握しやすいのが良い点です。
なお、国土交通省の空き家に関するガイドラインでは、月に1回程度の管理点検が推奨されています。
参考：空き家管理チェックリスト/国土交通省
具体的には、以下のようなチェックポイントがあります。
- 外観（外壁・屋根）の損傷や汚れ
- 雑草や植栽の状態
- 換気・通水の実施
- ポストや周辺のゴミ確認
チェックを定期的に行うことで、空き家の劣化を防ぎ、近隣への影響も抑えられます。
ただし、遠方に住んでいる場合や高齢の方には負担になる場合もあるでしょう。管理は無理のない範囲で、継続して行うことが大切です。
1-1-1 自力で管理するメリット・デメリット
空き家を自力で管理する最大のメリットは、費用を抑えられることです。業者に依頼する必要がないため、基本的に交通費や必要最低限の維持費だけで済みます。
また、自分や家族以外の人を家に入れる必要がないので、プライバシーも守られます。
一方で、管理には手間と時間がかかるというデメリットもあります。月に1回の点検が推奨されていますが、そのたびに移動や作業が必要なのは大きな負担となるでしょう。
また、季節によっては雑草の成長や台風などの影響で、想定以上の管理が必要になることもあります。
1-2 空き家管理会社に委託する
空き家の管理を自分で行うのが難しい場合は、専門の管理会社に委託するという選択肢があります。
管理会社に依頼すれば、定期的な巡回や面倒な清掃、換気、雑草の除去などを代行してくれるため、遠方に住んでいる方や忙しい方にとっては非常にありがたいサービスだといえます。
1-2-1 管理会社に委託するメリット・デメリット
空き家管理会社に委託する最大のメリットは、手間のかかる管理作業をプロに任せられることです。月に1回以上の定期巡回や清掃、換気、水回りの確認など、基本的な管理やチェックを一括して対応してもらえるため、遠方に住んでいる方や多忙な方にとっては助かるでしょう。
一方で、デメリットは定期的に費用が発生する点です。費用はサービスの内容や頻度によって異なりますが、相場としては月額3,000〜10,000円程度が一般的です。たとえ高額なサービスでなくても、長期間にわたると負担に感じることもあるでしょう。
しかし、自分で管理する時間や労力を考慮すれば、専門家に任せることで得られる安心感やトラブル回避の効果は大きいといえます。
2章 空き家管理サービスを選ぶポイント
空き家管理を業者に任せることにした場合、適切な業者を選ばなければ、管理の質が不十分だったり、料金体系が不明瞭だったりとかえってトラブルになることもあります。
そのため、サービスを選ぶ際には慎重に比較・検討することが大切です。
この章では、信頼できる空き家管理サービスを選ぶために確認しておきたい5つのチェックポイントを紹介します。
2-1 サービス内容が充実しているか
空き家管理サービスを選ぶ際、まず確認したいのがどんな内容まで対応してくれるかです。
最低限、以下のような空き家の劣化や周囲への影響を防ぐ基本的作業が含まれているかはチェックしましょう。
- 換気
- 通水（水道が通っていれば）
- 郵便物の回収
- 簡易的な清掃
- 庭の雑草除去
また、サービスによっては、室内外の写真付きレポートを定期的に送付してくれるところもあります。こうしたレポートがあると、遠方に住んでいても空き家の状態を把握しやすいので安心です。
他にも、防犯対策や害虫駆除、台風後の臨時点検といったオプションが用意されているかも確認しておきましょう。
2-2 料金体系がわかりやすいか
空き家管理サービスを選ぶ際には、料金体系の明確さも重要な判断材料です。
月額が記載されていても、実際には別途料金が必要な作業やオプションの追加費用が高額なケースもあります。
そのため、基本料金に含まれるサービス内容と、オプションの料金設定を事前に確認しましょう。できれば、契約前に詳しい内容の見積書を提示してくれる業者を選ぶ方が、トラブルが起こりにくく安心できます。
料金が安いだけで決めてしまうと、必要な管理が行き届かず、結果的に大きな損失につながることもあるので注意しましょう。
2-3 自然災害などに対応してくれるか
台風や豪雨、地震などの自然災害が発生した際、無人である空き家は特に被害を受けやすくなります。そのため、サービスの中に災害時の対応が含まれているかどうかも、選ぶうえでは重要なポイントです。
契約する前に、以下の点を確認しておきましょう。
- 災害時の対応範囲
- 追加費用の有無
- 報告方法 など
2-4 短期契約に対応しているか
空き家の管理は、必ずしも長期的な契約が必要とは限りません。たとえば売却までの数か月などの短期間だけ管理を依頼したいケースもあるでしょう。
どの会社も短期契約に対応しているわけではないため、事前に確認が必要です。特に契約期間の縛りがあるか、途中解約は可能かなども確認しておきましょう。
一部の管理会社では、1か月単位での契約や、必要な期間だけ依頼できるスポット契約に対応しているケースもあります。
将来的に売却や賃貸などの方向性が未定の場合は、管理サービスをまずは短期契約から試してみるのも一つの方法です。
2-5 信頼できるか
空き家の管理を任せるうえで、最も大切なのは信頼できる業者かどうかです。家の鍵を預け、定期的に敷地内へ立ち入ってもらうことになるため、業者の誠実さや対応力は非常に重要です。
信頼性を確認する方法としては、まず公式サイトやパンフレットに記載されている実績・対応エリア・サービス内容などをチェックすることや、相談の際に担当者とのやりとりの対応も大きな判断材料になります。
3章 空き家を管理できずに放置したときのリスク
空き家を適切に管理できていない状態が続くと、建物も周囲の環境も悪化し、資産価値が下がることにもつながります。
次から、放置によって具体的にどのようなリスクがあるのかを詳しく解説していきます。
3-1 家の老朽化が進む
空き家を放置すると、湿気やホコリがたまり、風通しが悪くなることでカビや腐食が発生し、建物の老朽化が加速します。
さらに、水道や排水管を長期間使わないと、悪臭や虫の発生、管の劣化を招き、修繕が必要となることもあります。
こうした管理不足は建物の寿命を縮め、売却や有効活用といった選択肢を狭める要因になります。
3-2 近隣の迷惑になる
空き家を放置すると、思わぬ形で近隣に迷惑をかけてしまうことがあります。例えば、庭の雑草が伸び放題になると周囲の景観を損ねるだけでなく、虫の発生源にもなります。
さらに、屋根瓦や外壁が劣化して剥がれ落ちた場合、隣家や通行人に被害を与える可能性があるでしょう。事故が起これば、管理者の責任が問われることもあるため注意が必要です。
3-3 地域の治安悪化につながる
管理されていない空き家は、地域の治安を悪化させる原因にもなり得ます。
人の気配がない家は、不審者の侵入や不法投棄の温床になりやすく、放火などの犯罪に巻き込まれるリスクも高まります。
3-4 「管理不全空家」「特定空家」として行政から指導を受ける
空き家を長期間放置すると、「管理不全空家」や「特定空家」に認定され、行政から指導を受ける可能性があります。
著しい老朽化や衛生問題、近隣への悪影響が認められると、市区町村から助言や勧告が行われ、改善されない場合は撤去命令が出されることもあります。
最悪の場合、行政代執行による解体とその費用の請求が行われるため、早めの対応が重要です。
3-5 固定資産税の軽減措置が受けられない
空き家には、住宅用地の特例として固定資産税の軽減措置が適用されています。この特例は、家が建っている土地に対しては税金が最大6分の1まで軽減される制度です。
しかし、空き家の管理が不十分で特定空家や管理不全空家に指定されると、この軽減措置が解除される可能性があります。
特例が解除されると、土地に対する固定資産税が一気に6倍近くに増えるケースもあり、経済的な負担が大きくなります。つまり、適切に管理していないことで、余計なコストがかかってしまうのです。
これは、管理されていない家に対する社会的責任を促すための措置でもあります。費用面のリスクを避けるためにも、空き家を放置せず、最低限の管理を続けることが重要です。
4章 空き家の管理に限界を感じたときの対処法
「仕事や家庭の事情で管理に行けない」「費用や労力が思った以上にかかる」など、空き家を抱えるなかで、管理の限界を感じる方は少なくありません。
そんなときは、無理をして続けるのではなく、空き家をどう活用するか、あるいは手放すかといった次のステップを考えることが大切です。
この章では、空き家の活用や処分に関する具体的な方法を紹介します。
4-1 売却する
空き家の管理が難しくなったとき、有効な選択肢の一つが売却です。使用する予定がないまま建物を残しておくことで、コストやリスクが増すだけでなく、資産価値が下がってしまうこともあります。
売却によって現金化できるだけでなく、管理の手間や責任からも解放されるため、精神的な負担も軽減されます。
売却すると次年度の税金が気になるかもしれませんが、一定の条件を満たせば「空き家の譲渡所得に関する3,000万円の特別控除」が適用される可能性があります。
この特例を受けるには、被相続人が一人で住んでいた家であることや、一定の期間内に売却することなど、細かな要件を満たすことが必要です。
売却を検討し始めたら、すぐ専門家へ相談することをおすすめします。適切な時期に動くことで、有利に売却を進められる可能性が高まるためです。
4-2 空き家バンクに登録する
すぐに売れないものの、いずれ誰かに使ってもらいたいと考えている方には、空き家バンクへの登録がおすすめです。
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家情報の公開・マッチング制度で、地域への移住希望者や住宅を探している人に空き家を紹介する仕組みです。
多くの自治体では登録や掲載が無料で行えるため、コストをかけずに売却や賃貸につなげられます。
4-3 賃貸に出す
空き家を有効活用しつつ、収入を得る手段として賃貸に出すことも選択肢の一つです。
定期的な家賃収入が見込めるうえ、家が使われ続けることで老朽化のスピードも抑えられます。また、誰かに住んでもらうことで、近隣との関係や防犯面でもプラスに働きます。
また、自分で賃貸運営が難しい場合は不動産会社に貸し出すことで、管理や入居者対応を代行してもらうことも可能です。
ただし、賃貸に出す前にはリフォームや設備の点検が必要な場合もあり、初期コストが発生することもある点に注意が必要です。
4-4 自分たちで住む
空き家をどうするか悩んだときは、自分たちで住むという選択もあります。
最近では、リモートワークの普及により、都市部から地方へ移住する人も増えており、空き家をリノベーションして快適に住み替えるケースも多く見られます。
住むことで建物の劣化を防げるほか、固定資産税の軽減措置も継続して受けられる点もメリットです。
4-5 解体する
空き家の管理が困難で、今後も使用する予定がない場合には、思い切って解体するという選択もあります。建物を取り壊して更地にすることで、老朽化による倒壊や近隣トラブル、災害リスクを根本から解消できます。
更地にすれば、雑草の手入れや定期的な点検などの管理負担も大幅に軽減され、遠方に住んでいても心配が少なくなります。また、更地として土地を売却したり、駐車場として活用したりするなど、新たな選択肢も広がるでしょう。
ただし、解体には数十万円から100万円以上の費用がかかる場合があるほか、建物がなくなることで固定資産税の軽減措置が適用されなくなる点にも注意が必要です。解体前には、自治体の補助金制度の有無や将来的な活用計画も含めて、慎重に検討しましょう。
まとめ：空き家の管理に悩んだら専門家に相談しよう
空き家の管理は、決して簡単なことではありません。自力での管理や管理会社への委託、それぞれにメリットとデメリットがあり、正解は一つではないのです。しかし、放置してしまえば建物の劣化や近隣トラブル、行政指導などさまざまなリスクが伴います。
これ以上は手に負えないと感じたら、一人で抱え込まずに専門家に相談することをおすすめします。
適切な対処法を知ることで、空き家の問題は必ず解決できます。空き家を負担と感じる前に、一歩踏み出して行動することが、将来的な安心につながります。
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