亡くなった親の家を売る流れを徹底解説！税金や売れない場合の対処法

はじめに

親が亡くなった後、実家をどうするかは多くの人が直面する問題です。特に売却を考える場合、相続手続や税金関連など、複雑な手続が必要となります。

2024年4月からは相続登記が義務化され、期限内に手続を行わないと過料が科せられる恐れもあります。なお、売却時にはさまざまな税金が発生しますが、特例や控除を活用することで節税が可能です。

この記事では、亡くなった親の家を売る際の流れや注意点、税金対策について解説します。

第1章　亡くなった親の家を売るには相続手続を済ませる必要がある

亡くなった親の家を売却するためには、まず相続手続を完了させる必要があります。具体的には、遺言書の有無を確認し、相続人全員で遺産分割協議を行い、相続登記（名義変更）を済ませなければなりません。

これらの手続を経て初めて、不動産の売却が可能となります。特に注意すべき点は、2024年4月から相続登記が義務化され、期限内に手続を行わないと過料が科せられる恐れがあることです。

また、相続人が複数いる場合、全員の同意がなければ売却手続が進められないため、早めの協議と合意形成が重要です。次章では、これらの相続手続の具体的な流れについて解説します。

第2章　亡くなった親の家を相続する流れ

亡くなった親の家の相続手続は、以下のステップに沿って進行します。

STEP①　遺言書の有無を確認する

相続手続を始めるにあたり、まず遺言書の有無を確認することが重要です。遺言書が存在する場合、その内容に従って遺産を分配するのが原則であるためです。

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産の分配方法を決定する必要があります。

遺言書の種類によっては、家庭裁判所での検認手続が必要です。自筆証書遺言や秘密証書遺言は検認が必要ですが、公正証書遺言は検認不要です。また、公正証書遺言は公証役場で保管されているため、相続人が公証役場で検索することも可能です。

STEP②　相続人調査を行う

相続手続を進める際、まず必要なのが相続人の確定です。被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本や改製原戸籍を含む）を収集し、法定相続人を明らかにします。

この段階で、婚外子や養子など、家族が知らなかった相続人の存在が判明することもあります。戸籍の取得は、本籍地の市区町村役場で行います。

なお、請求には請求者の本人確認書類や被相続人との関係を証明する書類が必要です。戸籍の附票を取得することで、相続人の住所履歴を確認し、連絡先の特定に役立てられます。

STEP③　相続財産調査をする

相続財産調査では、被相続人の遺産全体を把握することが重要です。預貯金については、通帳やキャッシュカード、取引明細などを確認し、各金融機関から残高証明書を取得します。

残高証明書の発行には、被相続人の死亡日を証明する戸籍や申請者の本人確認書類などが必要です。不動産については、固定資産税納税通知書や権利証を確認し、市区町村役場で名寄帳や固定資産評価証明書を取得します。

名寄帳は、被相続人が所有していた不動産の一覧を確認するために有効であり、固定資産評価証明書は相続税の申告や相続登記の際に必要となります。

STEP④　遺産分割協議を行う

遺産分割協議は、相続人全員で遺産の分配方法を話し合い、合意に至るための重要な手続です。

遺産の主な分割方法は、以下のとおりです。

• 現物分割：遺産そのものを分ける
• 換価分割：遺産を売却し、代金を分ける
• 代償分割：特定の相続人が遺産を取得し、他の相続人に代償金を支払う
• 共有分割：遺産分割後も共有となる

協議が成立しない場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることになります。

STEP⑤　相続税申告をする

相続税の申告は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。

申告が必要となるのは、遺産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合や、特例・控除を適用する場合です。申告書は、被相続人の住所地を管轄する税務署に提出します。

申告書の作成には、相続財産の評価や各種控除の適用など、専門的な知識が求められます。特に不動産や株式などの評価が複雑な場合は、税理士などの専門家に相談することが推奨されます。

STEP⑥　相続登記をする

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）から相続人へ不動産の名義を変更する手続です。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に手続を行わないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

この手続を完了しないと、不動産の売却や担保設定ができず、将来的に相続人が増えることで手続が複雑化する恐れもあります。

3章　亡くなった親の家を売却する流れ

相続手続が完了した後、実際に不動産を売却するまでには、次のような6つのステップを経る必要があります。

STEP①　売却相場を調べる

不動産の売却を検討する際、まずは市場での適正価格を把握することが重要です。

インターネットの物件情報サイトを活用し、最寄駅や駅からの距離、広さ、築年数などが似た物件の売出価格を調べることで、参考となる相場を把握できます。

STEP②　不動産会社に査定依頼を出す

不動産の売却を検討する際、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の適正価格を把握することが重要です。

査定には、物件情報をもとに算出する「机上査定」と、実際に現地を訪れて詳細に評価する「訪問査定」の2種類があります。訪問査定では、物件の状態や周辺環境などを考慮した、より精度の高い価格が提示されます。

STEP③　仲介先の不動産会社を決定する

査定結果や担当者の対応を比較検討し、信頼できる不動産会社を選定します。この際、査定価格だけでなく、販売戦略や提案内容、過去の実績なども考慮することが重要です。

媒介契約には以下の表にあるように3種類あり、専属専任が最も手厚くなっています。契約内容を十分に理解し、納得のいく形で契約を締結することが、円滑な売却活動につながります。

STEP④　内覧対応や買主との交渉をする

内覧は、購入希望者が物件の購入を決定する重要な機会です。そのため、内覧前には玄関や水回り、リビングなどを重点的に掃除し、清潔感のある空間を演出するとよいでしょう。

内覧当日は、購入希望者の質問に丁寧に答えつつ、過度なアピールは避け、つかず離れずの対応を心がけるのが賢明です。また、物件に不具合がある場合は、正直に伝えることが信頼につながります。

STEP⑤　売買契約を結ぶ

内覧を経て購入希望者と合意に至った場合、売買契約を締結します。契約前には、売買契約書の内容を十分に確認し、物件情報や売買代金、支払い方法、引き渡し時期などが正確に記載されているかをチェックすることが重要です。

また、契約には手付金の額や契約解除の条件、ローン特約などの特約事項が含まれることが一般的です。これらの内容を理解し、納得した上で契約を締結することで、後々のトラブルを防げます。

STEP⑥　売却代金の決済と物件の引き渡しを行う

売買契約締結後、通常1〜2か月以内に売却代金の決済と物件の引き渡しが行われます。この際、買主から売却代金が支払われ、同時に物件の鍵や関係書類を引き渡します。

登記手続もこのタイミングで行われるのが一般的です。引き渡し前には、物件内の遺品整理や清掃を済ませ、買主がすぐに入居できる状態にしておく必要があります。

4章　亡くなった親の家を売るときにかかる税金

不動産を相続し売却する際には、主に次のような税金がかかってきます。

• 相続税
• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税

4-1　相続税

相続税は、相続や遺贈によって取得した財産の合計額が基礎控除額を超える場合に課税されます。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、例えば相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円となります。

4-2　登録免許税

登録免許税は、不動産の相続登記を行う際に必要な税金で、相続した不動産の固定資産評価額の0.4％が課税されます。例えば、評価額が3,000万円の不動産であれば、登録免許税は12万円となります。

この税金は、登記申請時に収入印紙で納付します。また、一定の要件を満たす場合、登録免許税が非課税となる特例措置もあります。

4-3　印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に課せられる税金で、契約金額に応じて税額が決まります。例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税は1万円となります。

この税金は、契約書に収入印紙を貼付することで納付します。印紙税の金額は、契約金額や契約書の種類によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

4-4　譲渡所得税

相続した不動産を売却した際に得られる利益（譲渡所得）には、譲渡所得税が課税されます。計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得税額 = （譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除額） × 税率

所有期間によって税率が大きく異なる点に注意が必要です。また、取得費には、被相続人が不動産を取得した際の購入費用や、相続税の一部を加算できる特例も存在します。

計算の具体例

土地付き戸建を相続し、すぐに売却した場合の計算を見ていきましょう。

• 売却価格（譲渡価格）：4,000万円
• 被相続人が購入した当時の取得費：1,000万円
• 売却時の仲介手数料など（譲渡費用）：200万円

譲渡所得の計算は以下のとおりです。

譲渡所得 = 4,000万円 – 1,000万円（取得費） – 200万円（譲渡費用） = 2,800万円

なお、相続では被相続人の所有期間を引き継ぐので、被相続人が不動産を所有していた期間が10年であり、相続後すぐ売却しても長期譲渡所得 とみなされます。

相続した不動産を売却して譲渡益が出た場合は、申告漏れがないように注意が必要です。

第5章　亡くなった親の家を売るときに使える控除・特例

親から相続した家を売却する際には、適用可能な控除や特例を活用することで、税負担を軽減できます。主な控除・特例は、以下のとおりです。

• 小規模宅地等の特例
• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除の特例

5-1　小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」は、被相続人の自宅などの土地について、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。被相続人の自宅は「特定居住用宅地等」に分類され、330㎡までの部分が評価減の対象となります。

ただし、特例の適用には注意点があります。相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）まで対象の宅地を保有していることが要件となっており、申告期限前に売却すると特例が適用されません。

5-2　取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続または遺贈により取得した財産を、相続開始日の翌日から3年10か月以内に譲渡した場合に、相続税額の一部を譲渡資産の取得費に加算できる制度です。

取得費に加算できる相続税額は、譲渡資産の相続税評価額に基づいて計算されます。この特例は譲渡所得にのみ適用され、事業所得や雑所得には適用されません。

5-3　相続空き家の3,000万円特別控除の特例

相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋またはその敷地の譲渡所得から、最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる制度です。

この特例の適用を受けるには、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであることや、相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったことなど、複数の要件を満たす必要があります。

また、相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡を行う必要があります。他にも、譲渡価格が1億円以下であることや、譲渡先が親族など特別な関係者でないことなどが要件です。

第6章　亡くなった親の家が売れない場合の対処法

亡くなった親の家が、思うように売れない場合には、主に次の3つの対処法があります。

• 売却条件を見直す
• 更地にして売却する
• 不動産会社に買取をしてもらう

6-1　売却条件を見直す

家が売れない主な原因の一つに、売り出し価格が相場よりも高すぎることが挙げられます。適正な価格設定を行うためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、地域の相場を把握することが重要です。

また、築年数や立地条件、建物の状態なども価格に影響を与えるため、これらの要素を総合的に考慮して価格を見直すことが求められます。

6-2　更地にして売却する

相続した家屋が老朽化している場合や、買い手がつかない場合には、建物を解体して更地にしてから売却する方法があります。更地にすることで、土地の利用価値が高まり、購入希望者の幅が広がることが期待できます。

ただし、建物の解体には数十万円から数百万円の費用がかかるため、事前に見積もりを取得し、費用対効果を検討することが重要です。

また、解体後に再建築が可能かどうかを確認する必要があります。都市計画法や建築基準法の規制により再建築が制限されている場合があるため、自治体の建築指導課などに相談し、再建築の可否を確認しましょう。

6-3　不動産会社に買取をしてもらう

相続した家の売却が難航する場合、不動産会社に直接買取を依頼する方法があります。買取であれば、仲介による売却よりも早期に現金化できる可能性が高く、売却活動の手間や時間を省けます。

特に、老朽化が進んでいる物件や、立地条件が悪い物件など、市場での売却が難しいケースでは有効な手段となります。ただし、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があることは否めません。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された価格や条件を比較検討するのが賢明です。

まとめ

亡くなった親の家を売却する際には、相続手続から始まり、売却までに多くのステップと注意点があります。特に、相続登記や税金の申告、売却時の契約手続など、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。

これらの手続を円滑に進めるためには、早めの準備と専門家への相談が重要です。

また、売却に際しては、相続税や譲渡所得税などの税金が発生する可能性がありますが、特例や控除制度を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。

特例を適切に利用するためには最新の情報を確認し、必要に応じて税務署や専門家に相談することをおすすめします。

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